まず、
一括借り上げとは、管理会社が家主から賃貸物件を借りる行為を意味します。それに対して、
借り上げた賃貸物件を第三者に貸す行為がサブリースです。要は又貸しです。
先に一括借り上げをしないことには、サブリースはできません。そのため、サブリースに対して、一括借り上げすることを
マスターリースと呼びます。そして、
又貸しを前提に賃貸物件を一括借り上げするのが、サブリース契約です。
ここで気をつけてほしいのは「一括」の意味です。一括というとマンションやアパートを一棟まるまる借り上げるイメージがあります。しかし、実際には空室のみを一括借り上げするなどという方式もあるので、契約の際に内容をよく確認する必要があります。
サブリース契約をするとどうなるのかというと、管理会社が賃貸物件を借り上げたわけですから、家主は管理業務を行うことはなくなります。物件の管理はすべて管理会社が行うので、家主は毎月の借り上げ賃料が入ってくるのを待つことになります。
サブリース契約は家主にとって多くのメリットがあります。
何と言っても魅力的なのは、
毎月必ず決まったお金が収入として入ってくることです。
一般的に、サブリース契約では、アパートやマンションが満室の時のおおよそ85～90％の家賃収入が保証されます。例えば、マンションに入居者がひとりもいなくてもサブリース契約を結んでいると入居率85～90％相当の家賃と同じ額の収入が得られることになります。
また、居住者のクレームや建物のメンテナンスをすべて管理会社が行ってくれるのも大きなメリットです。
さらに、確定申告の際に手続きの手間が省けるのも見逃せません。手続きの手間など大したことがないように思われるかもしれませんが、部屋数が多い場合は、確定申告の時に入居者の名前や賃料をすべて記載するのはかなりの手間になります。それを全部管理会社が代行するのです。
ちなみに、サブリースと混同しやすいサービスとして家賃保証と呼ばれるものがあります。
それは、借主（入居者）が家賃保証会社にお金を払って保証人になってもらい、家賃を滞納した時は借主に代わって家賃保証会社に立て替えてもらうというものです。サブリース契約とは全く関係のないサービスなので混同しないように気をつけてください。
また、借主が管理会社に追加の管理費を払って、同じように滞納家賃を保証してもらう滞納保証サービスもありますが、これもサブリース契約の家賃保証とは別物です。
こうしてみると、サブリース契約はよいことだらけのように見えますが、もちろんデメリットも存在します。
その中でももっとも問題なのは、
契約には有効期限があるという点です。
例えば、家賃10万円で50部屋のマンションがあったとします。サブリース契約を家賃保守80%で契約すれば、入居率に関わらず毎月の収入は400万円になります。
しかし、その契約の有効期間は最初から決まっており、契約更新の際には家賃の見直しが行われます。極端な例でいうと、「入居率が悪いので次の契約からは家賃を一律5万円にさせてもらいます」と管理会社が宣言すれば、毎月400万円の収入が一気に200万円に減ってしまうのです。
また、それでも入居率が悪いと、管理会社はこのままでは赤字が解消できないとみて途中で契約を打ち切ってしまう場合があります。さらに、管理会社そのものが倒産してしまっては契約そのものになんの意味もなくなってしまいます。
その上、悪質な管理会社だった場合は、マンションの修復費用として法外な金額を請求される可能性もあるのです。
したがって、サブリース契約を利用する時は、契約内容をよく読み、契約期間、家賃変更に関する取り決め、解約条件、メンテナンスの際の家主の裁量権などをチェックして、こちらに不利な条件になっていないかどうか、綿密に確かめる必要があります。そして、この契約内容では家主側が不利すぎる思えば、業者と交渉して有利な条件を引き出すことも大切です。
高齢化社会が大きな問題となり、老後の生活が不安視されている中で、賃貸経営は安定した不労収入として注目されています。ただ、そのためにはまとまったお金を投資する必要があり、その結果、元が取れなかったというのでは「残ったのは借金だけ」ということになりかねません。
不動産投資により安定した賃貸経営を続けていくためには、サブリースなどのサービスを上手く利用して、いかに投資額を回収するかが重要になってきます。
そのためには、親身になって相談できる本当に信頼できる管理会社を選ぶことが最も重要です。
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