後悔しないためのサブリース契約のポイント！失敗を防ぐコツを解説

サブリース契約は、家賃保証や管理の手間軽減といったメリットがあります。一方で、「契約後に後悔した」というオーナーの声も少なくありません。

サブリースの問題点や後悔しないための対策を解説します。

サブリースとは！後悔しやすい理由や問題点

サブリースはオーナーが物件を管理会社に一括で貸し出し、安定した家賃収入を得る仕組みですが、契約には注意が必要です。

家賃保証が魅力的に思える一方で、契約条件変更や家賃減額のリスクもあります。

誇大広告や強引な勧誘を行う業者も存在するため、契約前に慎重な情報収集と比較が重要です。

サブリースとは

サブリースとは、賃貸オーナーが所有する物件をサブリース会社（賃貸管理会社）が一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。

オーナーは空室リスクを負わずに、安定した賃料収入を得られるというメリットがあります。

しかし、サブリースは「管理委託」や「自主管理」とは異なり、オーナーが直接入居者と契約を結ぶわけではありません。

ここで、それぞれの違いを整理しておきます。

管理委託との違い

管理委託は賃貸オーナーが不動産管理会社に業務を委託し、入居者募集や賃料回収、クレーム対応などを任せる方法です。

家賃収入は実際の入居者から支払われ、管理会社には管理手数料を支払います。

一方、サブリースでは不動産会社が一括借り上げをするため、契約上の貸主は管理会社となります。

自主管理との違い

自主管理はオーナーが自ら入居者対応や賃料回収、物件の維持管理を行う方法です。

管理費用を抑えられますが、クレーム対応や滞納リスクなどの負担が大きくなります。

サブリースのメリット

サブリースのメリットとしてオーナーはアパートにある空室数に限らず、一定の家賃収入を得ることができます。相場としては、満室時の家賃収入の80%〜90%を保証してくれる会社が多いです。

サブリースには、以下のようなメリットがあります。

• 空室リスクを回避できる
• 賃貸管理の手間が省ける

しかし、この仕組みには多くの落とし穴があり、後悔するオーナーが多いのも事実です。次に、サブリースのデメリットや問題点を詳しく見ていきます。

サブリースのデメリットや問題点

サブリースには多くのリスクや注意点が存在し、後悔するオーナーも少なくありません。以下に、代表的な問題点を挙げます。

• 家賃保証の減額リスク
• 解約が困難なケースがある
• 手数料が高く、実質的な収益が低下する
• 誇大広告や強引な勧誘を行うサブリース会社も存在する
• 高齢者が悪質営業に狙われやすい

それぞれ解説します。

家賃保証の減額リスク

サブリース契約では「家賃保証」を強調されることが多いですが、実際には保証額が契約更新時などに減額されるケースがあります。

契約当初は魅力的な金額であっても、不動産会社の裁量で家賃を引き下げられ、当初の収支計画が崩れてしまう可能性があります。

解約が困難なケースがある

オーナー側からサブリース契約を解除するのは容易ではありません。解約が認められたとしても、違約金が発生するケースが多いです。

手数料が高く、実質的な収益が低下する

通常の管理委託に比べて、サブリースの手数料は高めに設定されることが多く、オーナーの手元に残る収益は想定よりも少なくなる可能性があります。

誇大広告や強引な勧誘を行うサブリース会社も存在する

サブリース契約を結ぶ際、営業担当者はメリットばかりを強調し、デメリットを十分に説明しないケースが多くあります。

例えば「30年間家賃保証」といった広告があっても、実際には保証額の見直しが定期的に行われ、オーナーにとって不利な条件に変更されるかもしれません。

また、一部の業者は契約を急がせるために「今決めないと特典がなくなる」「すぐに契約しないと空室が埋まらない」といった圧力をかけることもあります。

このような誇大広告や強引な勧誘には十分注意し、契約前に冷静に内容を確認することが重要です。

高齢者が悪質営業に狙われやすい

特に高齢のオーナーは、悪質なサブリース会社のターゲットになりやすい傾向があります。

高齢者を狙ったサブリース営業の手口として、以下のようなものがあります。

• 「家賃保証」を強調し、不安をあおる営業手法
• 契約内容の詳細を説明せず、サインを求める
• 相談相手がいない高齢者を狙う

このような手口に引っかからないためには、契約前に第三者の専門家（弁護士や不動産コンサルタント）に相談することが重要です。

また、信頼できる家族や知人に内容を確認してもらうことも有効な対策になります。

サブリースで後悔しない方法

ここでは、サブリースで後悔しない方法は、以下のとおりです。

• 契約内容をしっかりと確認する
• 管理委託も検討する
• サブリース新法で悪徳業者は減っていく

それぞれ解説します。

契約内容をしっかりと確認する

サブリース契約のトラブルは、契約内容の理解不足が原因で起こることが多く、特に家賃保証の条件や契約更新時の取り決めは重要です。

家賃保証と聞くと、一定額がずっと保証されるイメージを持ちがちですが、多くの場合、契約更新時に保証額が見直され、減額される可能性があります。

また、契約の途中解約には違約金が発生するケースもあるため、解約条件も確認しておくべきポイントです。

契約内容に不安を感じた場合は、無理に契約を継続するのではなく、他のサブリース会社への変更も検討するとよいでしょう。

管理委託も検討する

サブリース契約だけでなく、管理委託という選択肢もあります。

これは管理会社に物件管理を任せる方法で家賃保証はありません。サブリースと比べて契約の自由度が高く、不利な条件に縛られにくい点がメリットです。

契約前にサブリースと管理委託の違いを理解し、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

サブリース新法で悪徳業者は減っていく

2021年に施行された「賃貸住宅管理業法」によりサブリース契約の透明性が向上し、悪質な業者によるトラブルが減ることが期待されています。

この法律では、誇大広告や虚偽説明の禁止、契約前の重要事項説明の義務化が定められました。

例えば「30年間家賃保証」といった誤解を招く表現は規制され、オーナーが契約内容を正しく理解できる仕組みが整備されています。

ただし、法律ができたからといってすべての問題が解決するわけではありません。

契約時には、国土交通省に登録された業者かどうかを確認し、複数の会社を比較することが大切です。

不安があれば、専門家に相談するのも有効な手段となります。

後悔しないサブリース会社の選び方・比較項目

サブリース契約で後悔しないためには、契約先となる会社の選び方が重要です。どの企業を選ぶかによって、収益性や契約の安定性が大きく変わります。

ここでは、比較すべきポイントは以下のとおりです。

• コストパフォーマンスが良く、期待値を超えてくれるか
• 企業としての信頼性はあるか
• 管理戸数が多いだけでなく、信頼されて増やしている会社か

それぞれ解説します。

コストパフォーマンスが良く、期待値を超えてくれるか

管理会社を選ぶ際に大事なポイントは、期待できるかどうかです。単なる価格の比較ではなく、手数料とサービスの質のコストパフォーマンスの見極めが必要になります。

一般的な管理委託の場合、手数料は家賃の5%〜7%が相場です。

ただし、金額に含まれるサービス内容は会社により大きく異なります。

例えば、定期的な物件巡回や24時間対応など、付加価値の高いサービスが含まれている場合もあります。

サブリースの場合は重要な判断材料として保証賃料の水準がありますが、近隣の相場より極端に高い保証賃料を示す会社には気をつけましょう。将来的に賃料を減額されるリスクが高まる可能性があります。

適正な保証賃料を提示し、具体的な収支計画を提示してくれる会社を選びましょう。

企業としての信頼性はあるか

サブリース会社を選ぶ際は、企業の信頼性を確認することが欠かせません。

特に、宅地建物取引業者の免許証番号をチェックし、適切な許可を受けている会社かどうかを確認しましょう。

国土交通省の登録業者リストや、不動産関連の評価サイトなどを活用し、信頼できる企業かどうかを事前に調査すると安心です。

管理戸数が多いだけでなく、信頼されて増やしている会社か

管理戸数の多さは、その会社の実績を示す指標の一つですが、それだけで判断するのは危険です。

無理な営業で契約数を増やしている会社もあるため、単なる数の多さではなく、オーナーからの信頼を得て管理戸数を伸ばしているかどうかが重要になります。

ホームページやSNSなどで、契約オーナーの声や管理実績の増加理由をチェックし、契約後のサポート体制がしっかりしている会社を選ぶようにしましょう。

また、契約を決める前に、複数の会社から見積もりを取り、条件を比較することもおすすめです。