まず一番多いのが、家賃滞納の問題です。
1か月程度の遅延ならば特に問題はないものの、ひどい場合には1年以上滞納されることもあります。管理会社に委託を行っていなければ、もちろんオーナー自身で入居している本人、またはその保証人に家賃の請求を行わなければなりません。
次に多いのが、隣人同士のトラブルです。
深夜になってもテレビの音量を下げてくれない、ベランダに放置されているゴミから異臭がするなどのクレームを入居者から受けることがあります。円満解決ができないと入居者のどちらか、あるいは両方が賃貸借契約を解除され、空室を作ってしまうことに繋がりかねませんので、対応には注意が必要です。
3番目に多いのは、退去時の原状回復をめぐり、敷金を返金すべきかどうか、という問題です。
入居者が退去すると、オーナーはその部屋を原状回復させなければならないのですが、リフォームをどこまでオーナー費用でまかなわなくてはならないのか、ということで争いとなり、訴訟にまで発展したケースもあります。
マンションやアパートの管理会社と委託契約を締結しておけば、上記のようなトラブルを、オーナーの代わりに解決してくれます。
まず、賃料の管理については、管理会社が毎月欠かさず確認してくれますし、入居者が滞納すれば即座に請求を行ってくれます。場合によっては保証人へ連絡し、取り立てもしてくれます。
隣人間のトラブルが発生した場合には、入居者への警告をオーナーの代わりに行います。それでも問題の収拾がつかないときにだけ、オーナーへ連絡が入るのです。
3つ目の敷金の問題については、入居者の退去時に、管理会社が交渉を行います。
民法上、借主にも貸主にも原状回復義務がありますが、敷金からその費用を差し引いて良いのは、「特別損耗」というものがある場合です。「特別損耗」とは例えば、喫煙によって壁紙が変色し、いくら掃除してもヤニが取れないような、通常の生活をしていれば発生しないような汚れや傷のことをいいます。
どの程度のものが特別損耗にあたるかについて専門知識を把握している管理会社が多くあるので、スムーズに処理できるでしょう。
マンションやアパートの管理会社は、上記のようなトラブルだけではなく、管理不動産についての知識をもって、全体的にオーナーをサポートしてくれます。
管理委託契約の内容は、主に入居者共用となっている自転車置き場や廊下の清掃から、運営・維持のアドバイスを行う事務業務まで幅広い業務を依頼することが可能です。
どのような委託を行うかは契約の内容次第になります。全ての管理を任せる全部委託、もしくは専門知識が必要な業務の部分だけを依頼する一部委託も可能です。
管理会社との委託契約を締結するにあたって注意しておきたいのは、これまでに挙げてきたトラブルが発生した場合に備え、責任の所在を明らかにした上で契約書を作成してもらうことです。特に一部委託にする場合は、業務の範囲が明白でない部分がでてきて、オーナーの責任なのか、管理会社の責任なのかがわからなくなってしまうこともあります。
契約をする際には必ず内容を確認した上でサインや判を押すようにしましょう。
このように、管理会社は入居者とのトラブルを解決してくれることを含め、包括的なアパート・マンション管理を行ってくれます。
しかしながら、管理会社に管理を委託するとはいっても、便利屋のように扱ってしまうのは良くありません。オーナーは定期的に状況を把握するようにし、管理がうまくいっているかどうかを確認する必要があります。管理会社と協力してクレーム対応などをしていくようにしましょう。
グローリア・ライフ・クリエイトはオーナー様の「困った」に全力でお応えします。こんな場合はどうすればいいの？こんなことは頼んでも大丈夫？などご不明な点や気になる点はどんな小さなことでもご相談下さい。
