賃貸管理コラム
サブリース契約とは、一般的には“一括借り上げや転貸（てんたい）ともいわれる家賃保証契約”を指します。
実際の入居者数にかかわらず、固定収入を得られるのがサブリース契約のメリットです。
サブリース契約は借地借家法32条1項に基づき、家賃の値上げ交渉が可能です。ただし、賃料増額には当事者の合意が必要なため、話し合いがまとまらないケースもあります。
今回は、サブリース契約で家賃の値上げ交渉について解説するだけでなく、うまくいかないときの対処法についても具体的に紹介しています。
サブリース契約では、当事者であるサブリース会社とオーナーの双方の合意があれば、家賃の値上げ（または値下げ）を行うことが可能です。
最高裁判所の判例により、サブリース契約にも借地借家法が適用されることが示されているからです。
借地借家法第32条第1項には、賃料の増減額請求権（借賃増減請求権）について以下のように定められています。
【引用】
“建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。”
出典：e-Gov法令検索「借地借家法」
サブリース契約においても、さまざまな事情により現在の家賃額が適正とはいえなくなった場合、オーナー側から値上げを交渉できます。
借地借家法第32条第1項では、家賃の値上げが認められるケースを3つ挙げています。
たとえば、税負担の増加や周辺の地価の上昇、近隣の物件と比べ家賃が低いといった事情がある場合は、家賃の値上げが認められる可能性があります。
実際の値上げ交渉では個別の事情も考慮しながら、話し合いによって適正な家賃額を決定します。
ただし、サブリースの契約書に“一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合”と記載があるときは、値上げ交渉を行うことができません。
自動増額特約とは3年ごとに賃料を10％値上げするなど、一定の期間ごとに、一定額または一定の割合で賃料が増額する特約のことです。
しかし、賃料の自動増額特約があっても、家賃が必ず値上げされるわけではありません。
借地借家法第32条第1項には、“契約の条件にかかわらず”という規定があり、いわゆる強行規定（強制的に適用される規定）と解釈されているからです。
また、相場よりも賃料が高額すぎる設定の場合も値上げが認められないことがあります。
借地借家法に基づき、サブリース会社が賃料の増減額請求権を行使した場合、むしろ家賃の値下げを求められる可能性もあります。
サブリース物件の家賃に不満がある場合は、弁護士などに相談した上で値上げ交渉を行いましょう。
サブリース会社に対し、家賃の値上げを交渉する方法は3つあります。
それぞれ詳しく解説していきます。
賃貸借契約における賃料は、当事者間の合意によって決定すべきものであり、民法では特に基準は存在しません。
サブリース物件の値上げを求める場合は、サブリース会社の担当者と話し合い、新しい家賃額について合意する必要があります。
サブリース会社が値上げに同意したら、新家賃が適用される時期についても協議しましょう。
通常は値上げの合意があった時点を基準とし、翌月以降に新家賃を適用するケースが一般的です。
ただし、新家賃の効力は、賃料増額の意思表示を行った時点から適用されるという考え方もあります。
その場合、支払い済みの家賃を改定後の基準で計算し直し、不足分について年1割の利息を付して請求することが可能です。
実際には、サブリース物件の家賃の値上げ交渉は難しく、相手方が応じてくれるとは限りません。
話し合いがまとまらない場合は、まず物件の所在地を管轄する裁判所に対し、賃料増額の調停を申し立てる（調停を申し込む）必要があります。
調停とは、裁判のように勝ち負けを決めるのではなく、調停委員会を交えた話し合いで、互いの合意を目指す紛争解決の手続きです。
また、調停は非公開の場所で行われるため、話し合いの内容が第三者にもれる心配はありません。
通常、調停では申し立てを行うと2～3回の話し合いが行われ、約3カ月以内を目安として成立します。
調停中もサブリース会社に対し、「相当と認める額（客観的に見て妥当と判断できる額）」の家賃支払いを請求できます。
調停でも合意ができなかった場合や、調停に対する異議申し立てがあった場合は、賃料増額の訴訟を提起する（訴訟を起こす）ことになります。
訴訟を提起するには、訴えた原告またはその訴訟代理人（弁護士など）が訴状を作成し、訴えられた側の被告（サブリース会社）の住所地を管轄する裁判所か、物件の所在地を管轄する裁判所に提出しなければなりません。
家賃の値上げが判決で認められた場合は、賃料増額の意思表示を行った時点にさかのぼって改定後の家賃が適用されます。
サブリース物件の家賃を値上げするには、サブリース会社側の合意が必要です。
話し合いがまとまらない場合は、物件の所在地を管轄する裁判所に調停を申し立てるか、訴訟を提起しなければなりません。
また、どうしても納得がいかない場合は、現在のサブリース契約を終了するという選択肢もあります。
値上げ交渉ができなかったときはサブリース契約の解約を会社側に申し入れ、別のサブリース会社に切り替えるのも一つの方法です。
現在の物件状況で、より好条件の家賃保証を提示するサブリース会社がないか探してみましょう。
ただし、借地借家法第28条により、オーナー側からの契約解除には正当事由（社会通念上、妥当と考えられる理由）が必要です。
正当事由の有無は、以下の事情を総合的に考慮した上で判断されます（※）。
また、サブリース期間の途中で解約すると、違約金が発生する契約内容となっている場合は注意が必要です。
※参考：国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）」
2つ目の方法は、賃貸借契約の期間が満了するまで待ってから、次回以降の更新をしない方法です。
サブリース契約を含む建物賃貸借契約には、普通建物賃貸借と定期建物賃貸借の2種類があります。
普通建物賃貸借は正当事由がない限り、オーナー側からの更新拒絶はできません。
一方、定期建物賃貸借は契約で定めた期間が満了すると、再契約をするかどうかはオーナー側の任意となります。
定期建物賃貸借のサブリース契約であれば、契約期間が満了したタイミングで、オーナー側の意思により更新を拒絶することも可能です。
解約後、ほかのサブリース会社への切り替えを検討するとよいでしょう。
サブリース契約に関する困りごとは、弁護士などの専門家や、サブリース契約を受託している不動産会社に相談すると確実です。
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