不動産投資のサブリースで失敗した事例や会社選びのポイントを紹介
不動産投資で安定した収益を見込むための手法の一つとして、今サブリースが注目を集めています。
サブリースではワンルームマンション投資など、小規模物件でも活用でき、所有物件の賃貸管理を専門の会社に委託することで、空室リスクを軽減できる点が魅力です。
しかし、契約解除が難しかったり、サブリース会社の倒産リスクに直面したりするケースもあり、会社選びが重要となります。
不動産投資におけるサブリースの失敗例や成功例について、わかりやすく解説しています。
不動産投資におけるサブリースの失敗例
サブリース契約は、物件のオーナーがサブリース会社と契約を結び、会社が第三者に貸し出すことで一定の賃料保証を受けられる仕組みです。
貸主と入居者の間にサブリース会社が入り、賃貸借契約のやり取りや賃料の分配を行ってくれるため、又貸しや転貸と呼ばれることもあります。
サブリースは失敗のリスクが少ない投資方法ですが、不当な契約や予期せぬ収入減少などのトラブルも報告されています。
不動産投資のサブリースで失敗してしまった原因について深掘りしていきます。
設定家賃の見直しで家賃が減額になった
サブリース契約の中には、契約時に設定された家賃が数年ごとに見直される条項が含まれていることがあります。
家賃の見直しが行われる背景には、賃貸市場の変動や地域経済の影響があり、サブリース会社は自社の収益のために契約条件を変更することがあります。
契約時には「固定家賃保証」の文言があっても、契約書に家賃見直しの条件が盛り込まれていることがあるため、オーナー側は注意が必要です。
家賃の減額率は契約条件や物件によって異なりますが、20〜30%程度といわれています。
安定した賃料の収入を求めるのであれば、家賃保証期間が長期にわたるサブリース会社を選ぶのが望ましいでしょう。
サブリースを解約できなかった
サブリース契約の中には、オーナー側が容易に解約できない条件が設定されていることがあり、これは借地借家法によって賃借人が保護される仕組みと関連しています。
日本の法律では、賃借契約においてオーナーが一方的に契約を解除することが難しく、特にサブリース契約では解約権が制限されることもあるようです。
また、契約を途中で解除すると違約金が発生することも多く、家賃収入の1か月〜6か月分といわれています。
サブリースの解約トラブルを避けるには、契約前に解約条件や違約金の詳細を確認し、納得できない場合は契約を見直すか、別の会社を検討することも必要です。
契約する前に、サブリース会社が提示する条件だけでなく、契約の解除にかかる費用や手続きについても詳しく調べましょう。
契約期間中にサブリース会社から中途解約された
サブリース契約はオーナー側で解約が可能ですが、契約期間中にサブリース会社が一方的に解約するリスクも存在します。
特に、物件の稼働率が低下しサブリース会社が利益を確保できない場合や、会社の経営が困難になった際は、途中解約を通知されることがあるようです。
サブリース契約には「中途解約」の条項が含まれていることもあり、会社側がオーナーに事前通知を行うだけで解約可能なケースも見受けられます。
サブリース会社から中途解約をされると家賃収入が途絶える可能性が高く、代替の管理手段や収益源を確保するまでに時間がかかるかもしれません。
こうした中途解約のリスクを防ぐためには、中途解約条件や解約が通知された場合の対応策について、契約時に確認・検討しておくことが重要です。
また、契約解除の通知期間や、解約後にサブリース会社が支払う補償についても具体的に取り決めをしておきましょう。
すでにサブリースをしているため不動産を売却できなかった
サブリース契約を結んでいる物件は、物件を売却する際にサブリース契約が引き継がれることがあります。
仮に物件が長期でサブリース契約をしていた場合、契約が完了するまで購入者が自由に運営を行えないため、売却が難航する可能性が考えられます。
また、サブリース契約の解除には違約金が発生するケースがあるため、オーナーは予期せぬコストを負担するかもしれません。
物件を高値で売却したい場合や、サブリース契約が買主にとってデメリットと判断される場合など、サブリースがネックとなるケースもあります。
サブリース契約中の物件を売却する場合は、事前にサブリース会社と交渉するか、柔軟に対応してくれる不動産会社を探しましょう。
サブリース会社から家賃の入金がなくなった
サブリース会社の経営が悪化した場合、オーナーへの家賃入金が停止することがあります。
サブリース会社の経営が安定せず、予期せぬ家賃の未払いが発生すると、オーナーにとって大きな収入の損失となります。
家賃の入金が途絶えた場合、オーナーは直接物件の管理を行う必要があり、賃借人との契約手続きや賃料の交渉を行うこともあるでしょう。
このような失敗を避けるためには、契約前にサブリース会社の財務状況や経営の安定性を確認し、信頼性のある会社を選ぶことが大切です。
また、家賃保証期間や保証内容について契約時に十分に確認し、トラブルが発生した際の対応策を検討することが安定した不動産投資につながります。
サブリース契約に向いている人の特徴と避けるべき人の特徴
サブリース契約に興味はあるけれど、実際に行うか迷っている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、サブリース契約に向いている方と向いていない方の特徴をそれぞれ紹介します。
自分がどちらに当てはまるか確認したうえで契約を考えてみましょう。
サブリースに向いている人
サブリース契約は、安定した家賃収入を得たいと考える方に適しています。
特に、物件管理に時間や手間をかけたくない方や、他の仕事や複数の投資物件を持っている方にメリットがあります。
立地が良く、需要が高いエリアの物件であれば、サブリース会社も安定した契約を維持しやすいため、双方にとって利益を生む可能性が高いです。
サブリースに向いていない人
物件の収益を自身で管理したいと考える方や、契約内容を読み込むのが苦手な方はサブリースに不向きです。
サブリース契約は家賃が減額するリスクや、途中解約・解除の難しさが伴うため、これらのリスクを避けたい場合には、自主管理や管理委託という方法があります。
家賃収入の減少や管理コストの増加に対して敏感な方は、サブリース以外の方法を選択するとよいでしょう。
サブリース以外の不動産投資の方法
不動産投資としてはサブリース以外に、自主管理と管理委託という手法があります。
自主管理では、オーナーが賃貸物件の運営・管理を全て行うため、収入を最大限に確保できますが、その分手間とリスクが増えます。
一方、管理委託ではプロの管理会社に物件の管理を任せるため、管理する手間が減り、オーナーが自由に契約条件を選べるのが利点です。
特に、管理委託を行っている会社の中には、サブリースも提供しているところがあるため、契約の柔軟性を持たせたい場合は管理委託とサブリースの両方を対応できる会社を選ぶとよいでしょう。
サブリースで不動産投資を成功させるためのポイント
不動産投資のサブリース契約は、安定収益を見込める手段として魅力的ですが、失敗のリスクも少なくありません。
そのため、サブリース契約のリスクや解約条件、家賃保証の期間を十分に理解するだけでなく、信頼性のある会社選びも重要です。
ここでは、不動産投資を成功させるためのポイントを解説していきます。
サブリース会社の免責期間を確認する
免責期間とは、物件で空室が出た際にサブリース会社が賃貸を保証しない期間のことです。
サブリース契約を検討する際は、免責期間が設けられていない契約を選ぶと、入居者が退去しても安定した収入を確保しやすくなります。
一方、免責期間があると入居者が決まるまで家賃が支払われない場合があるため、免責期間の有無は契約前に確認することが重要です。
サブリース以外の投資方法がある会社を選ぶ
サブリースに加えて管理委託も行える会社を選ぶことで、物件の状況が変わった際に柔軟に対応できます。
たとえば、物件が満室となり賃料の増加が予想される場合、管理委託へ移行することでより多くの賃料を受け取ることが可能です。
また、オーナーとして物件運営の最適な方法を選べる柔軟性があることは、不動産投資のリスク軽減にもつながります。
信頼できるサブリース会社を見つけよう
この記事では、不動産投資におけるサブリースの失敗事例と、適切な会社選びのポイントについて解説しました。
主な失敗事例としては、契約時に設定した家賃が見直されて減額される、解約ができない、サブリース会社からの入金が停止されるなどのケースが挙げられます。
これらの問題は、契約内容や法律の仕組み、サブリース会社の経営状況に起因しており、特に契約内容の確認が不十分である場合に発生しやすいです。
サブリースで失敗を回避するためには、長期的な視点とリスク管理の意識を持って慎重に判断し、信頼できるサブリース会社や管理会社を選ぶことが大切です。
安定した収益を実現するためにも、物件の状況が変わった場合でも柔軟に対応でき、運営が安定している会社を探しましょう。
