賃貸管理コラム
アパート経営において、管理会社選びは非常に重要です。
信頼できる管理会社の選び方や基準、現在の管理会社への不満がある場合の対処法まで解説します。
賃貸物件やマンションの管理方法は大きく3つに分かれます。
それぞれの特徴と、メリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。
しかし、24時間体制での対応が必要なうえ、専門的な知識も求められます。
次に「管理委託」は、専門の管理会社に物件の管理を任せる方法です。
管理のプロに任せることで、入居者対応やトラブル処理などの煩わしい業務から解放されます。ただし管理手数料が発生するほか、管理会社によって業務の質がバラバラな点などがデメリットです。
また「サブリース」と違い、入居者がいない場合は家賃収入を得られません。
最後に「サブリース」は、管理会社が物件を借り上げ、入居者に転貸する方法です。
空室の場合でも家賃収入が保証され、管理の手間も一切かからないため、安定した不動産経営が可能です。また、家賃が滞納された場合その分の収入が減りますが、サブリース契約では家賃が支払われる点もメリットです。
サブリースは将来の相続対策としても有効な選択肢となります。
ただし、オーナーに支払われる家賃は設定家賃の80%〜90％となります。
さらに、一般的に1〜3カ月の免責期間が設けられるため、注意が必要です。
免責期間とは、新規入居者の募集の際にオーナーへの不動産会社からの賃料支払いを免除する期間を指します。会社によっては賃貸借契約が解約のたびに一定の免責期間を設ける場合もあり、思ったような収入を得られない場合もあります。
それぞれの方法に一長一短があるため、物件の規模や立地、オーナーの状況に応じて最適な方法を選ぶ必要があります。
主な業務は以下の4つです。
入居者対応では募集から契約、退去までの一連の業務を担当します。具体的には内見対応や契約手続き、鍵の受け渡し、退去時の立ち会いなどを行います。
建物維持・管理では、物件を良好な状態に保つためのさまざまな業務を行います。
定期的な建物点検や設備の保守管理、清掃管理、必要に応じた修繕工事の提案などが含まれます。
金銭管理では、家賃の集金や滞納者への督促などの業務を担当します。オーナーへの収支報告書の作成なども業務の一部です。
問い合わせ対応では、設備の故障や入居者間のトラブルなど、さまざまな問題に対処します。
このように、管理会社はアパート経営にかかわる煩雑な業務を引き受けることで、オーナーの負担を大きく軽減します。
それぞれの特徴を理解することで、物件に合った管理会社を選びやすくなります。
仲介管理会社は、大手不動産会社に多く見られるタイプです。管理業務と仲介業務の両方を手がけるため、物件の募集から管理までをワンストップで任せることができます。
豊富な実績とネットワークを持つ一方で、手数料が比較的高めで、担当者の異動が多いという特徴があります。
管理会社は、その名の通り管理業務に特化した会社です。専門性が高く、きめ細かな対応が期待できます。
手数料も比較的安価に設定されていますが、仲介力が弱く、サービスの範囲が限定的という面があります。
仲介会社は、入居者募集に特化したサービスを提供する会社です。物件管理は行いませんが、空室対策には強みを持っています。
仲介のネットワークを活かした集客力が魅力で、地域の家賃相場にも詳しいでしょう。
ただし、設備トラブルや入居者対応は別途管理会社を選ぶ必要があります。
各タイプで業務範囲や手数料体系が異なるため、物件の課題に応じた選択が重要です。
手数料についても、物件の規模や収益性を考慮しながら、費用対効果を見極める必要があります。
ここからサブリースが適している場合と、選択時の注意点を詳しく解説していきます。
サブリースに特に向いているのは管理の手間を完全に省きたい人や、安定した収入を確保したい人です。本業が忙しかったり遠方に住んでいたり、高齢のオーナーなどが該当するでしょう。
相続対策を考えている人にとっても、安定した収支計画が立てやすいメリットがあります。特に物件の規模が大きい場合、サブリースによって大幅な労力の削減が期待できます。
ただし、サブリース会社の選択には慎重に判断してください。契約内容、特に保証賃料の見直し条件については、細部まで確認する必要があります。
サブリース会社の財務状況や過去の実績、地域での評判なども考慮したうえで判断してください。
最も重要なのは、「管理会社任せにしない」という姿勢でしょう。サブリースといえども、オーナーとして定期的に物件の状況や収支を確認することが大切です。また、近隣の賃料相場や不動産市況についても、情報収集を行い把握しておきましょう
このように、オーナーとしての自覚を持ち続けることで、より良い管理を運営できます。
サブリースは便利なシステムですが、最終的な責任はオーナーにあることを忘れないようにしてください。
信頼できる管理会社を見つけるための具体的なポイントを解説していきます。
通常の管理委託の場合、一般的な手数料は家賃の5〜7%程度が相場です。
ただし、この金額に含まれるサービス内容は会社によって大きく異なります。
例えば、24時間対応や定期的な物件巡回など、付加価値の高いサービスが含まれているケースもあります。
サブリースの場合は、保証賃料の水準が重要な判断材料となりますが、近隣相場より極端に高い保証賃料を提示する会社には注意が必要です。将来的な賃料減額リスクが高くなる可能性があるためです。
むしろ、適正な保証賃料を提示し、具体的な収支計画を示してくれる会社を選ぶことがおすすめです。
業務内容とプランを丁寧に確認することが、後々のトラブル防止につながります。
まずは、望んでいる管理業務はどの程度か確認しましょう。
中には、プランを希望に合わせて変更してくれる管理会社もあります。
このような柔軟性は、長期的な関係を築くうえで重要なポイントとなるでしょう。
地域に精通していれば、適切な家賃設定や効果的な募集活動が期待できるでしょう。
また、物件への対応スピードも重要な判断材料となります。
入居希望者からの問い合わせや、設備トラブルへの対応の早さは、入居率に直結します。
特に重要なのが、オーナーとのコミュニケーション能力です。連絡をきちんと返してくれるか、報告や提案が的確かどうかを見極めましょう。
これらの項目は、会社のホームページや過去の実績データで確認できます。また、可能であれば現在の取引先オーナーの評判も参考にすると良いでしょう。
例えば、「東京都（2）第123456号」という免許番号を見てみましょう。
ここで重要なのが、カッコ内の数字「（2）」です。
これは免許の更新回数を表しており、1回更新されたことを意味します。
免許は5年ごとに更新されるため、この会社は少なくとも6年以上の営業実績があることがわかります。
つまり、免許番号のカッコ内の数字が大きいほど、長年の実績がある会社だと判断できるのです。
また、賃貸住宅管理業者登録制度への加入状況も重要な判断材料となるでしょう。
賃貸住宅管理業者の登録は200戸以上管理している場合は加入が必須です。
加入している会社は一定の管理体制が整っている証拠となります。
最後に財務状況の健全性も確認すべきポイントです。特にサブリース契約を検討する場合は、会社の経営状態をしっかりと調べましょう。
どのように管理戸数を増やしてきたのかが重要なポイントとなります。
例えば、強引な営業や無理な条件提示で戸数を増やしている会社は避けてください。
理想的なのは、以下のような特徴を持つ管理会社です。
これらの情報は、会社のホームページや実績紹介で確認できます。
また、複数の管理会社から見積もりを取ることも重要です。見積もり比較のポイントは以下を参考にしてください。
特に、見積もり依頼時の対応は、その会社の仕事ぶりを判断する良い機会となります。質問への回答が早く、具体的な提案ができる会社は、実務でも期待できるでしょう。
最低でも3社程度の比較検討を行うことをおすすめします。
各社の特徴や強みを比較することで、自分の物件に最適な管理会社が見つかるはずです。
管理会社への不満は、適切な対処をしないとアパート経営全体に影響を及ぼします。
ここでは、よくある不満とその具体的な対処法について解説していきます。
まず多いのが、「連絡や報告が遅い」という不満です。
入居者からのクレームや設備の不具合など、緊急性の高い案件での対応の遅さは特に問題となります。
「入居者募集に消極的」というケースも多いです。空室が続いているにもかかわらず、効果的な募集活動が行われていないことへの不満が目立ちます。
「管理手数料が高い割にサービスが悪い」という不満も少なくありません。
契約内容に含まれているサービスが提供されていない、または期待する品質に達していないケースが該当します。
また、「建物メンテナンスが不十分」という声も聞かれます。
定期的な点検や清掃が適切に行われず、物件の価値が低下してしまうことへの懸念が背景にあります。
まずは、具体的な問題点を書き出し、整理してみましょう。
感情的な対応を避け、客観的な事実を基に話し合いの準備をすることが重要です。
次に、管理会社との話し合いの機会を設けます。
この際、以下のような資料があると効果的です。
話し合いの結果、改善が見られない場合は、管理会社の変更を検討する段階となります。
ただし、変更の際は以下の点に注意が必要です。
特に、入居者に影響が出ないよう、丁寧に引継ぎ計画を立てることが重要です。
まず、公的な相談窓口として、各都道府県の不動産関連団体があります。
例えば、各地の宅建協会でも、専門家による無料相談を実施しています。
法的なアドバイスが必要な場合は、不動産に詳しい弁護士への相談も有効です。
特に以下のような場合は、専門家への相談をおすすめします。
不動産管理に詳しい税理士やコンサルタントも、選択肢のひとつとなるでしょう。
経営的な観点からのアドバイスを得られ、より良い解決策が見つかる可能性があります。
また、同じように物件を所有している他のオーナーとの情報交換も有益です。
オーナー会や不動産投資の勉強会などで、実践的な解決事例を聞けることもあります。
重要なのは、問題が大きくなる前に早めに相談することです。
専門家のアドバイスを得ることで、より適切な対応が可能になるでしょう。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
さらなる資産価値を生み出し、不動産の管理および運営を行っております。
クレーム処理や設備故障の際の対応、空室対策などオーナー様が抱えている課題に寄り添い、
管理物件を有効活用する方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
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