長期の家賃保証には罠がある？サブリース契約を結ぶときの注意点を解説

サブリース契約とは、賃貸経営の専門家であるサブリース会社が、アパートなどの賃貸住宅をオーナーから一括で借り上げ、入居者に転貸する契約形態です。

サブリース契約の中には、長期の「家賃保証」をうたうものもあります。家賃保証は、毎月一定の家賃収入が得られるというメリットがある一方、過去にはトラブルの原因にもなってきました。

サブリース契約の家賃保証にひそむ罠や、契約時のチェックポイントについて解説します。

サブリース契約の家賃保証には罠があるのか

サブリース契約の中には、「家賃保証」や「空室保証」など、空室の状況にかかわらず一定期間、一定の家賃を支払うことを約束するものもあります。

しかし、多くのサブリース契約では、定期的に賃料の見直しを行うことになっています。入居状況の悪化や、近隣の家賃相場の下落などの要因によって、賃料が減額される可能性もあるため注意しましょう。

「家賃保証」でも賃料が減額される可能性はある

「家賃保証」をうたうサブリース契約でも、実際は契約期間中や契約更新の際に、賃料の減額請求を受ける場合があります。その理由は、借地借家法第32条において「借賃増減請求権」が定められているからです。

法令には、“建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。”と明記されています。

契約書に「○年家賃保証」と書かれていても、サブリース会社が、借賃増減請求権を行使した場合、契約後に賃料の見直しを求められる可能性があります。

減額請求された場合でも、オーナー側が受け入れる必要はありません。しかし過去には減額請求を受け入れないことを理由に、一方的にサブリース契約を打ち切るトラブルも発生しており、消費者庁や金融庁、国土交通省が注意喚起を行っています。

長期的な家賃保証にはメリットもある

本来、家賃保証はオーナー側にとってさまざまなメリットのある仕組みです。サブリース契約のリスクについてきちんと理解し、信頼できる不動産会社をパートナーに選べば、以下のようなメリットが得られるでしょう。

• 家賃の滞納リスクを避けられる
• 一時的に空室が増えても収入が変わらない

2つのメリットを具体的に解説します。

家賃の滞納リスクを避けられる

メリットのひとつは、入居者による家賃の滞納リスクを避けられることです。

一般的なサブリース契約では、サブリース会社が満室状態の約80～90％の賃料で賃貸物件を借り上げ、オーナーに家賃収入を保証する仕組みになっています。入居者が家賃を滞納しても、サブリース会社が未収家賃の回収を行うため、オーナー側がリスクを負う心配はほとんどありません。

一時的に空室が増えても収入が変わらない

もうひとつメリットは、一時的な空室リスクにも対応できることです。ほとんどのサブリース契約では、空室の状況にかかわらず、一定の家賃を支払うことを約束する契約内容になっています。

ただしサブリース会社は前述の通り、借賃増減請求権を行使することが可能です。契約後に入居状況が悪化したり、近隣の家賃相場が下落したりした場合は、賃料の減額を請求される可能性があります。

サブリース契約を結ぶときのチェックポイント2つ

家賃保証をめぐるトラブルに巻き込まれないため、サブリース契約を結ぶときは以下の2点をチェックしましょう。

• 契約時に賃料減額についての説明があるか
• 契約期間中の中途解約についての規定がないか

契約時に賃料減額についての説明があるか

2020年12月15日に、サブリース契約のトラブルを防止するため「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース規制法）」が施行されました。

サブリース契約を結ぶときに、将来の賃料減額リスクについての説明がない場合は、サブリース規制法における「不当な勧誘」にあたります（サブリース規制法第29条）。

たとえ「30年間家賃保証」と契約書に書かれていても、実際には定期的に賃料の見直しを行うサブリース契約がほとんどです。契約時に賃料減額についての説明がないサブリース会社は利用しないようにしましょう。

契約期間中の中途解約についての規定がないか

サブリース契約において、契約期間中の中途解約についての規定（中途解約権）が設けられていないかもチェックしましょう。契約書に中途解約権についての規定がある場合、長期の家賃保証どころか、契約期間の途中で一方的にサブリース契約が打ち切られるリスクがあります。

またオーナー側からサブリース契約を解除するときの条件（違約金など）も確認しておきましょう。契約書に重要事項についての説明がない場合、サブリース規制法違反となります。

このようなサブリース契約には注意しよう！2つの具体例を紹介

ここでは、国土交通省の「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」に基づき、注意が必要なサブリース契約の例を紹介します。

• 「支払い家賃は確実に保証！」など永続的な家賃保証をうたっている場合
• 「○年家賃保証！」という記載から離れた箇所に将来の賃料変動リスクについての記載がある場合

参考：国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」

「支払い家賃は確実に保証！」など永続的な家賃保証をうたっている場合

実際には定期的な家賃の見直しや、借地借家法に基づく賃料の減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を一切表示していないケースには注意が必要です。

たとえば「安心の30年家賃保証！」「契約期間内の支払い家賃は確実に保証！」「一切収入が下がりません！」など、契約期間の家賃収入が確実に保証されるかのような表示をしているサブリース会社には注意しましょう。

「○年家賃保証！」という記載から離れた箇所に将来の賃料変動リスクについて表示している場合

将来の賃料変動リスクなどに関する説明はあるものの、意図的にオーナー側へ誤認させるような表示を行っているケースにも注意が必要です。

たとえば「○年家賃保証！」という記載に隣接する箇所で説明を行わず、わざと離れた箇所でリスク情報について表示しているようなケースが当てはまります。

サブリース契約をめぐるトラブルに巻き込まれないためには、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。賃貸物件に関するトラブルは、全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）や、日本賃貸住宅管理協会などの窓口に相談できます。