サブリース新法とは？改正内容や施行された背景について解説

2020年12月15日に、サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が施行されました。サブリース新法は、賃貸物件を投資目的で建設・購入しようとしている人に関係のある法律です。

サブリース新法の主な内容や、その背景にあるサブリース契約をめぐるトラブルについて解説します。

2020年12月に施行されたサブリース新法とは？

2020年6月にサブリース新法が公布され、サブリース契約に関する規制内容が12月15日に施行されました。

サブリース契約とは、転貸借契約とも呼ばれ、“貸主（サブリース会社）が建物の所有者（オーナー）から借りた物件を入居者に貸すこと”を指します。

賃貸住宅の家賃の受領や維持保全などを管理会社に業務委託する「管理受託」と並んで、賃貸物件のオーナーに広く利用されている仕組みです。管理受託との違いは、オーナーが管理会社（サブリース会社）に物件を賃貸し、管理会社がさらに転貸する形で、入居者の募集や管理業務を行う点にあります。

サブリース契約は、賃貸経営のノウハウを持たないオーナーの受け皿となる一方で、管理会社が一方的に家賃を見直すなど、契約後のトラブルも多発していました。サブリース新法には、サブリース契約をめぐるトラブルを未然に防止するという狙いがあります。

2020年10月16日には、国土交通省のホームページにおいて、サブリース新法の内容をわかりやすく説明した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」も公表されています。

参考：国土交通省「適正化のための措置」

サブリース新法が施行された背景

サブリース新法が施行されたのは、サブリース契約関連のトラブルが社会問題化したためです。特に賃貸物件の建設・購入を持ちかける際の不適正な勧誘をめぐって、以下のようなトラブルが発生しています。

• 申し込みの撤回をめぐるトラブル
• 賃料減額をめぐるトラブル
• 契約打ち切りをめぐるトラブル

以下で1つずつ解説します。

申し込みの撤回をめぐるトラブル

1つ目はアパート建設を持ちかけられた土地の所有者が、申し込み金を支払った後に契約を撤回したにもかかわらず、サブリース会社が既払い金の返還に応じないトラブルです。

特定非営利活動法人 消費者機構日本（COJ）の働きかけにより、対応を是正した事業者も存在します（※）。

※参考：国民生活センター 不動産サブリースのトラブル防止のために

賃料減額をめぐるトラブル

サブリース契約の勧誘に当たって、長期間の安定した賃料収入が得られると約束したにもかかわらず、契約後に賃料減額を求められるというトラブルです。

賃貸物件は建物が古くなるにつれて、入居者の新規募集が困難になり、収益性が低下します。しかし、建物のメンテナンス費用（原状回復費用や大規模修繕費用）は変わらず発生するため、高い家賃や入居率を当てにして収支計画を立てていると、賃貸経営が行き詰まりを迎える恐れがあります。

従来のサブリース契約では、従来あった固定賃料保証を撤廃し、賃料の見直しを定期的に求めるリスク転嫁条項を盛り込むケースが常態化していました。その結果、賃貸経営の専門家であるサブリース会社が、オーナーとの情報量や交渉力の格差につけ込み、一方的に賃料減額を迫るトラブルも増えていました。

契約打ち切りをめぐるトラブル

サブリース会社の中には、一方的に契約打ち切りを突きつける事業者も存在しました。例えば、大幅な賃料減額に応じない限り、一括借り上げ契約の打ち切りを宣告するというトラブルです。

このようにサブリース契約の問題の本質は、サブリース会社がオーナー側に賃貸経営の良い面のみを伝えており、将来のリスクについての説明責任を果たしていなかったという点にあります。しかし、2020年12月にサブリース新法が施行されたことで、サブリース会社による誇大広告や、不適正な勧誘などが禁止されました。

サブリース新法で知っておくべき内容

サブリース新法に関して、賃貸物件のオーナーが知っておくべき内容は3つあります。

• 誇大広告の禁止
• 不適正な勧誘の禁止
• 契約締結前の重要事項説明および書面の交付

以下で詳しく解説します。

1. 誇大広告の禁止

サブリース新法では、新聞の折り込みチラシや配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオ、インターネットのホームページなどの媒体において、サブリース会社による誇大広告を禁じています。誇大広告とは、以下のいずれかに当てはまるような広告です（※）。

• 一般の消費者が、実際の契約条件よりも良い条件だと誤認する恐れがある
• 事実と著しく異なる表示をする
• ある事項を表示しないことによって結果として誤認させる

例えば、実際には賃料減額を請求する可能性があるにもかかわらず、「安心の30年家賃保証」「家賃収入は一切下がりません」といった誇大広告を行うことはできません。

2. 不適正な勧誘の禁止

サブリース会社による不適正な勧誘も禁止されます。不適正な勧誘とは、以下のいずれかに当てはまる行為です。

• サブリース会社等が、マスターリース契約※の締結の勧誘をするに際し、またはその解除を妨げるため、マスターリース契約の相手方または相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為
　
• サブリース会社等による、マスターリース契約に関する行為であってオーナー等の保護に欠ける行為

※マスターリース契約とは、賃貸物件を第三者に転貸することを前提として、オーナーとサブリース会社が結ぶ契約のことです。

サブリース会社が不正確な情報を故意に伝えたり、必要な情報をあえて伝えなかったりすると、オーナー側は契約について正しい判断ができない環境下に置かれます。そのため、以下のような例に当てはまる勧誘行為は、サブリース新法において禁じられています。

不適正な勧誘	具体例
故意に事実を告げない行為（事実不告知）	将来の家賃減額リスクがあること、契約期間中であってもサブリース会社から契約解除の可能性があることや、借地借家法の規定によりオーナーからの解約には正当事由が必要であること、オーナーの維持保全、原状回復、大規模修繕等の費用負担があること等について、わざと伝えず、サブリースの良い点だけ伝えるような勧誘行為 サブリース契約における新築当初の数カ月間の借り上げ賃料の支払い免責期間があることについてオーナーとなろうとする者に説明しない行為
故意に不実のことを告げる行為（不実告知）	原状回復費用をオーナーが負担する場合もあるにもかかわらず、「原状回復費用はサブリース会社がすべて負担するので、入退去で大家さんが負担することはない」といったことを伝える行為 大規模修繕の費用はオーナーが負担するにもかかわらず、「維持修繕の費用はすべて事業者が負担する」といったことを伝える行為
保護に欠けるもの	マスターリース契約を締結もしくは更新させ、またはマスターリース契約の申し込みの撤回もしくは解除を妨げるため、オーナー等を威迫する行為 マスターリース契約の締結または更新についてオーナー等に迷惑を覚えさせるような時間に電話または訪問により勧誘する行為 マスターリース契約の締結または更新について、深夜もしくは長時間の勧誘その他の私生活または業務の平穏を害する方法によってオーナー等を困惑させる行為 マスターリース契約の締結または更新をしない旨の意思（当該契約の締結または更新の勧誘を受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したオーナー等に対して執ように勧誘する行為

3. 契約締結前の重要事項説明および書面の交付

サブリース新法では、賃貸経営の経験や専門知識を持つサブリース会社側と、オーナー側の格差を解消するため、契約締結前の重要事項説明および書面の交付を義務付けています。

オーナー自身も、サブリース契約をめぐるトラブルに巻き込まれないため、契約を結ぶ前に以下の4点を確認しておきましょう。

• 契約期間中や契約更新の際、賃料が減額される可能性があること
• 契約期間中でも契約が解約される可能性があること
• 原状回復費用や大規模修繕費用は原則、オーナー負担であること
• 契約締結前に重要事項の説明、契約締結時には書面の交付があること

※参考：消費者庁「賃貸住宅経営（サブリース方式）の契約を検討する方へ」