賃貸管理コラム
賃貸経営における管理会社選びは、経営の成功を左右するといっても過言ではありません。
管理会社選びが重要な理由と、管理会社の選び方・比較方法を詳しく解説します。
賃貸管理会社を選ぶ際は、慎重に検討する必要があります。
理由は以下2つです。
それぞれ詳しく解説します。
管理会社によって、物件の入居率に大きな差が出ることがあります。
優れた管理会社は、効果的な集客戦略と適切な物件管理により、入居率を高められます。
たとえば地域のニーズを把握し、ターゲットに合わせた物件の魅力づくりや広告展開を行うことで、空室期間を最小限に抑えられます。
一方で管理能力の低い会社では、長期間の空室や頻繁な入居者の入れ替わりが発生し、安定した収入を得ることが難しくなってしまいます。
入退去の管理や設備修繕は、物件の価値維持と入居者の満足度に直結する重要な業務です。
優れた管理会社は、定期的な設備点検や迅速な修繕対応により、物件の価値を長期的に維持します。
また、入退去時の立ち会いや精算業務を適切に行うことで、トラブルを未然に防ぎ、オーナーの負担の軽減が可能です。
逆に、これらの業務が適切に行われないと、物件の劣化が進んだり、入居者とのトラブルが増加したりする可能性があります。
賃貸物件を管理する場合、時間と労力だけでなく、法律や市場動向などの専門知識が必要です。
そこで賃貸物件の管理は、専門知識や経験を持つ不動産会社に委託するのをおすすめします。
不動産会社に委託することで、オーナーの負担を減らし、効率的かつ効果的な物件管理が可能になります。
ただし管理業務は主に賃貸管理と建物管理の2種類があり、違いは以下です。
| 賃貸管理 | 入居者の募集や家賃の徴収、 契約の更新などを行う |
| 建物管理 | 建物の維持修繕や清掃、 設備の点検などを行 |
賃貸管理と建物管理はそれぞれ異なる専門性が必要です。
そこでここからは、賃貸管理会社を選ぶ基準と探し方を詳しく解説します。
賃貸管理会社を選ぶ際には、以下の基準で選びましょう。
それぞれ解説します。
管理会社の重要な役割の一つは、高い入居率の維持です。
入居率が高ければ、安定した収入が得られ、空室による損害を最小限に抑えられます。
優れた管理会社は、効果的な広告戦略や適切な家賃設定、迅速な対応により高い入居率を維持できる可能性が高くなります。
入居率を高められる管理会社を選ぶことで、長期的な収益の安定化が期待できるのです。
空室リスクを軽減する方法として、サブリース契約も一つの選択肢です。
サブリース契約とは、オーナーが管理会社に物件を一括して貸し出し、管理会社がその物件を入居者に転貸する契約です。
サブリース契約では空室の有無にかかわらず管理会社から一定の家賃収入が保証されるため、オーナーの収入の安定化につながります。
一方で通常の管理委託契約は、オーナーが直接入居者と賃貸借契約を結び、管理会社の仕事は管理業務の代行です。
そのため管理委託契約では、空室リスクはオーナーが負います。
サブリース契約を選択する場合、管理会社の選択がよりいっそう重要になります。
サブリース契約では、長期的な関係を結ぶことになるため、信頼できる管理会社を選ぶ必要があるからです。
不適切な管理会社を選んでしまうと、家賃の減額要求や契約解除などのトラブルに発展するケースもあります。
信頼できる管理会社とサブリース契約を結ぶことで、安定した収入と物件の適切な管理が期待できるのです。
管理戸数の多さは、その管理会社の信頼性や実績を示す一つの指標です。管理戸数が多いことは、さまざまなケースに対応してきた経験があり、トラブル対応能力も高いと期待できます。
ただし重要なのは単に数が多いことではなく、信頼されて戸数を増やしている会社かどうかです。たとえば長年にわたって着実に管理戸数を増やしてきた会社は、オーナーや入居者からの信頼を得ていると考えられます。
一方で、急激に管理戸数を増やしている会社の場合、無理な営業や不適切な管理が行われている可能性もあるため、注意が必要です。
管理戸数の推移や、既存のオーナーからの評判などもあわせて確認することが大切です。
管理会社の担当者の質も、重要な選択基準の一つです。日々の管理業務や問題解決において、担当者の能力や対応力が大きく影響します。
不良入居者に対して毅然（きぜん）とした態度で対応できる担当者や、オーナーの要望に柔軟に対応できる担当者は非常に頼りになります。
頼りになる担当者がいる管理会社を選ぶことで、スムーズな賃貸経営が可能になります。
オーナーの立場に立って考え、寄り添ってくれる管理会社を選ぶことも大切です。
オーナーの利益を第一に考える管理会社とは、長期的な信頼関係を築けます。
物件の価値を維持・向上させるための提案や、賃貸経営全般にわたるサポートを提供してくれる管理会社は、オーナーにとって心強いパートナーです。
オーナー目線で寄り添ってくれる管理会社を選ぶことで、長期的に安定した賃貸経営が可能になります。
続いて、賃貸管理会社を探す方法を紹介します。
賃貸管理会社を探す際にまず考えられるのは、付き合いのある不動産会社に相談することです。
長年の取引関係がある会社であれば、オーナーの物件や要望をよく理解している可能性が高いです。
付き合いのある不動産会社が管理できなくても、管理会社を紹介してもらえるかもしれません。
信頼関係のある不動産会社からの紹介は、優れた管理会社を見つける近道です。
興味を持った管理会社を直接訪問するのも選択肢のひとつです。
直接訪問することで、会社の雰囲気や対応の質を確認できます。
訪問時には会社の規模や実績などを質問でき、管理システムや具体的なサービス内容を確認できます。
直接訪問による印象と、提供されるサービスの内容を総合的に判断することで、自分に合った管理会社を見つけられます。
賃貸管理会社を選ぶ際は、いくつかの注意点があるので詳しく解説します。
賃貸管理を専門家に委託することは重要ですが、すべてを管理会社に任せきりにするのは避けるべきです。責任を負うのはオーナーなので、賃貸経営に関する知識を身につけて仕事の精度に目を光らせ、悪い点は指摘しましょう。
過剰請求を防ぐために管理費用の相場を把握することも重要です。適切な修繕提案をされたにも関わらず、費用を出し渋るオーナーも嫌われます。
賃貸借契約の基本的な内容や一般的な管理費用の相場、入居者募集の方法などについて理解しておくことで、管理会社の提案や報告の適切な評価が可能です。
オーナー自身も積極的に経営に関わることで、対等なパートナーシップを築けます。
その結果、お互いにWIN-WINの関係を作れ、長期的な賃貸経営の成功につながるのです。
大手フランチャイズ型の管理会社を選ぶ際は、そのメリットとデメリットを十分に理解する必要があります。
フランチャイズ型の主なメリットとデメリットは以下です。
| メリット | デメリット |
|
柔軟な対応ができない可能性がある |
全国的に有名な不動産FCであれば、集客力がかなり高いです。一方で、業務内容が大手企業の方針により決められているため、画一的な対応になりやすい点がデメリットです。
フランチャイズ型の管理会社を選ぶ際は、これらのメリットとデメリットを理解し、自身の物件や経営方針に合っているかを慎重に判断する必要があります。
大手と地域密着型の賃貸管理会社にはそれぞれ特徴があり、物件の特性や経営方針に合わせた選択が重要です。
それぞれの特徴は以下です。
| 大手企業の特徴 | 地域密着型企業の特徴 |
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大手の管理会社のメリットは、圧倒的な知名度と経営基盤による安定した「集客力」です。豊富な経験と実績をもとに、全国どこでも安定したサービスが期待できます。
デメリットは一定年数が経つと転勤してしまう担当者が多く、積み重ねた経験がリセットされてしまう可能性がある点です。次の担当に地元の知識がない場合もあり、担当者ごとに仕事の質にばらつきが出やすくなります。
地域密着型の管理会社のメリットは、地域の情報に詳しいことです。地域の特性を考慮したノウハウで入居率を高めてくれることも多いです。一方で、大手より人手不足が深刻であるため、多忙を理由に業務に支障をきたす可能性もあります。
大手と地域密着型のどちらを選ぶかは、物件の立地や規模、経営方針などによって異なります。状況に合わせて、最適な選択をしましょう。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
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クレーム処理や設備故障の際の対応、空室対策などオーナー様が抱えている課題に寄り添い、
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