賃貸管理コラム
サブリース契約では、一定の家賃が保証されるため、オーナーは空室リスクを負わずにすみます。
多少の入居率向上も期待できますが、委託している管理会社を変えることで入居率が改善するケースもあります。
「サブリースで入居率は改善するのか」などについて詳しく解説します。
入居率は、委託している管理会社を変えるだけで改善するケースもあります。
オーナーに一定の家賃を保証するため、空室リスクを負わずにすみます。安定した家賃収入を得られるだけでなく、運営・管理業務を一任することでオーナーの手間が少なくなるメリットもあります。
一方で管理委託は、管理業務のみを委託する契約です。そのため家賃保証はなく、空室リスクはオーナーが背負います。
忙しいオーナーにとって、サブリース契約は魅力的な選択肢です。
以下は「日本賃貸住宅管理協会」が調査した、サブリースと委託管理の入居率推移です。
「日本賃貸住宅管理協会」の調査によると、サブリース物件の入居率は、管理委託の物件に比べて少し高い程度です。
サブリース契約を選ぶことで、多少の入居率向上が期待できるものの、すべての物件で大幅な改善が見込めるわけではありません。
入居率はサブリース会社の努力によって大きく変わります。サブリース会社が、どれだけ入居率向上に力を入れているかが重要です。
サブリースがおすすめなのは、安定した家賃収入を求める人だけでなく、自分で情報収集できる人です。
自分で情報収集ができないとサブリース会社のいいなりになり、家賃交渉などで不利益を被るかもしれません。サブリース会社を選ぶための情報収集も重要です。
一方で物件の売却を予定している人には、サブリースをおすすめしません。なぜなら物件売却時にサブリース契約が障壁となる可能性があるからです。
サブリース契約は途中解約が難しいケースもあり、解約できても高額な違約金が発生することもあります。サブリース契約を引き継いだまま売却もできますが、利回りが悪くなるため売却価格に影響を与えます。
物件を売却する予定がある人は、慎重に検討しましょう。
入居率の低下は下記の原因が考えられます。
このように、入居率は立地条件だけでなく、委託している管理会社の影響も少なくありません。
優れた管理会社は、物件の強みや改善点を的確に指摘し、空室を減らすための具体的な対策を提案してくれます。
空室が続くと収入が減るだけでなく、物件の資産価値も下がり、オーナーに大きな損失が及びます。
入居率が悪ければ、管理会社の変更を検討してみてください。
サブリース契約は多くのメリットがある一方で、デメリットもあります。メリット・デメリットを理解したうえで、後悔しない選択をすることが重要です。
そこで、ここからはサブリース契約のデメリットと、成功するオーナーの特徴を解説します。
サブリース契約には以下のデメリットがあります。
デメリットの詳しい解説にくわえて、よくあるトラブル事例を紹介します。
サブリース契約は長期間にわたる契約が多く、途中解約が難しくなります。
サブリース会社が借主となり、借地借家法が適用されるためです。借地借家法では、借主が大きく保護されており、貸主（オーナー）が一方的に追い出せません。
解約できても高額な違約金が発生することもあります。
そのため契約を結ぶ前に契約条件を十分理解し、解約条件についても確認しておくことが重要です。
サブリース契約の解約ができなくても、物件の売却は可能です。ですが、サブリース契約中の物件は売れにくくなります。
なぜなら買い手にとって、既存のサブリース契約が負担となる場合があるためです。
たとえば、手数料が高いなど契約条件が厳しい場合や、サブリース会社の評判が悪いと、売却価格に悪影響があります。
物件の売却を視野にいれているなら、サブリース契約は慎重に検討しましょう。
サブリース契約は委託管理の契約と比べて、収益が低くなる可能性があります。理由は、一般的なサブリースの手数料は家賃の10%〜20%になるからです。
これは、委託管理の手数料の相場が5%なのに比べると高くなります。
委託管理の契約は空室保証がないため一概にはいえませんが、入居率の高い物件だとサブリース契約のほうが収益は低くなることを理解しておきましょう。
サブリース契約では、一定期間ごとに賃料の見直しが行われることがあります。
そのため市場環境が悪化した場合や、物件の経年劣化によって、サブリース会社から賃料の減額を要求されることがあります。
賃料の減額があると、ローンの返済計画がくるう可能性もあります。
サブリース契約を結ぶ際は、賃料の減額を見越したうえでの資金計画が大事です。
サブリース契約では、サブリース会社の信頼性が重要です。信頼できるサブリース会社を選ばないと、適切な管理が行われないリスクがあります。
適切な管理が行われないと入居率が下がったり、入居者からクレームがあるなど、オーナーが大きな損失を被る可能性があります。
また、サブリース会社が倒産すれば、支払われる家賃が急に途絶える場合があります。
このようなことが起こらないように、事前にしっかりと会社の評判や実績を調査する必要があります。
よくあるトラブルの事例として『かぼちゃの馬車事件』を紹介します。
かぼちゃの馬車は、スマートデイズが運営していた女性専用のシェアハウスのことです。
スマートデイズは、かぼちゃの馬車のサブリース契約で事業を拡大していました。
しかし、入居率が悪いなどの理由で運営がうまくいかず、スマートデイズは2018年に経営破綻したのです。その結果、オーナーは家賃収入を得られなくなりました。
なかにはローン返済に困り、自己破産した人もいたのです。
このようにサブリース会社が倒産に追い込まれれば、そのしわ寄せはオーナーに及びます。倒産すれば、新たな管理会社を探さなければいけません。
「かぼちゃの馬車事件」の事例が示すように、サブリース会社の選定を誤れば、大きな損失を被るリスクがあります。
トラブルがないように会社の信頼性と収益性、運営実績をしっかり見極めることが重要です。
サブリースで成功するオーナーは、会社の信頼性と収益性をしっかり見極めて選べる人です。
また、オーナー自身がサブリース契約に関する知識があり、サブリース会社とのコミュニケーションを積極的にとることも重要です。
実際に成功するオーナーは、サブリース会社に任せるだけでなく、自らも積極的に物件の管理に関わり問題解決に努めています。
信頼できるサブリース会社を選ぶためには、実績や評判を確認しつつ、自らの資産は自らの責任で守るという意識を持ち続けることが大切です。
サブリース契約を成功させるためには、優良なサブリース会社を選ぶことが不可欠です。
信頼できるサブリース会社を選ぶためのポイントは以下の4つです。
それぞれ詳しく解説します。
信頼できる不動産会社を選ぶことは、優良なサブリース会社を見つけるための第一歩です。
2021年のサブリース規制強化に伴い、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度が導入されました。
これにより賃貸管理戸数が200戸以上の管理会社は、賃貸管理行登録が義務付けられています。
この制度の目的は、賃貸住宅管理業の適正化を図り、オーナーや入居者の利益を保護することです。そのため登録業者であれば、一定の信頼性は担保されているでしょう。
ただし登録さえされていればよいわけではなく、さらに詳しく会社の実態を見極める必要があります。
サブリース契約の魅力の一つは、家賃保証による安定した収入です。
各社の家賃保証の金額や条件を比較検討し、自分に最も適した会社を選びましょう。
保証額が高いほどリスクは低くなります。
ただし注意しなければならないのは、高額な家賃保証をうたう会社が必ずしも優良だとは限らないことです。
たとえば近隣相場と比べて明らかに高い家賃を保証するケースは、長期的に家賃設定を維持できる可能性が低く、家賃減額などのリスクが考えられます。
大切なのは、保証内容と物件の実態がかけ離れていないかを確認することです。
物件の魅力を引き出す写真撮影や効果的な広告など、戦略的なアプローチを取っているかがポイントです。
空室対策に優れた会社を選ぶことで、物件の資産価値を長期的に保てます。
契約内容が明確で透明性があるかどうかも重要です。
契約書に記載された内容が分かりやすく、理解しやすいかを確認しましょう。
特に注意すべきは以下の項目です。
曖昧な条項や不利な条件が含まれていないかを慎重にチェックし、必要に応じて専門家への相談も検討しましょう。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
さらなる資産価値を生み出し、不動産の管理および運営を行っております。
クレーム処理や設備故障の際の対応、空室対策などオーナー様が抱えている課題に寄り添い、
管理物件を有効活用する方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
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