賃貸管理コラム
戸建て投資は、少ない初期費用で始められる不動産投資です。ファミリー層からの需要があり、入居者が決まれば長期間安定した家賃収入が得られる可能性が高いです。
戸建て投資を検討しているものの、具体的にどういう物件を選んで、どういう運営を進めていくかわからない方もいるでしょう。
戸建て投資の始め方を具体的な手順とともに紹介します。
戸建て投資を始める前に知っておくべき戸建て投資の特徴や利回り、初期費用について紹介します。
戸建て投資は、購入した戸建て住宅を入居者に貸し出し、家賃収入（インカムゲイン）を得る不動産投資のひとつです。
不動産投資といえば、一般的にはワンルームマンションや一棟アパートへの投資を思い浮かべる方が多いかもしれません。それらと比較して、戸建て投資にはどのような特徴があるのでしょうか。
戸建て投資では、一棟アパートや一棟マンションよりも物件を安く購入できるという点が魅力です。地域や条件によりますが、安いものは数百万円から購入が可能です。
また、マンションのように共用部のメンテナンスや修繕積立金の負担がありません。修繕やリフォームやリノベーションはオーナーの自己判断で自由に行えます。
さらに、減価償却期間が短く、所得税や住民税の節税効果が得られることがあります。
戸建て住宅はファミリー層の需要が高く、入居者が長期にわたって住み続ける傾向にあるのもメリットといえるでしょう。
アクセスが悪い物件や築年数が古い物件では、銀行からの資産評価が低く、融資が受けられないおそれがあります。その場合、自己資金だけで購入することになり、レバレッジ効果（融資を受けることで自己資金のみで投資するより高い投資効率を得ること）を得られません。
築年数が古い物件は、実際に経営を始めるまでに多額のリフォーム費用がかかるおそれがあります。
また、戸建て投資では、ほとんどの場合で1物件に対して1件の家賃収入のため、空室になると次の入居者が見つかるまで一切の家賃収入を得られません。つまり、戸数が複数ある一棟アパートなどに比べて空室リスクが高いといえます。
戸建て投資の利回りについて考えてみましょう。
利回りの計算方法は次のとおりです。
利回り（表面利回り）＝年間の家賃収入 ÷ （物件の購入費用＋リフォーム費用）
たとえば、戸建て住宅の購入費用が500万円、リフォーム費用が100万円だとします。年間の家賃収入が60万円だとすると、利回りは次のとおりです。
年間の家賃収入60万円 ÷ （購入費用500万円＋リフォーム費用100万円）＝10%（表面利回り）
ここで注意したいのは、これは表面利回りである点です。実際は家賃収入から維持管理費用を支払うため、実質利回りは低くなることに注意しましょう。
戸建て投資の表面利回りは約10〜15%といったものが多く、アパートやワンルームマンションに比べて高いといわれています。
空き家問題が社会問題になっているように、戸建て投資で圧倒的に多いのは中古物件です。
中古物件の場合、物件の購入費用に加えて、築年数に応じたリフォーム費用を想定しておきましょう。リフォーム費用は、購入費用の約20〜50％が目安です。リフォーム費用を含めた中古物件の初期費用総額は、約500万〜3,000万円が一般的です。
新築の場合は、土地の購入費用に加えて建物の建築費用がかかります。エリアによって異なりますが、初期費用総額は約3,000万〜1億円が一般的です。
利回りは中古物件のほうが新築物件よりも高いのが通常です。ただし、利回りが高いからといって安心してはいけません。中古物件は、新築物件に比べて以下のような特徴があります。
利回りが高いのには理由があると理解しておきましょう。
戸建て投資の具体的な始め方を解説します。戸建て投資もほかの不動産投資と同様、十分な事前準備が必要です。
不動産投資で最も重要なのは、「情報量」と「知識」です。
不動産投資の市場にはプロと初心者が混在しています。その中で初心者が失敗しないためには、始める前に基礎知識を身に付けておきましょう。
具体的には、下記のような方法があります。
自分に合った方法でよいので、より多くの考えや情報に触れるようにしましょう。
ある程度の基礎知識を身に付けたら、資金計画を立てましょう。
戸建て投資は、一般的に金融機関からの融資を受けて行います。ただし、購入金額をすべて融資でまかなうフルローンはほぼ不可能だと考えましょう。そのため、自己資金をどれだけ用意できるのかをチェックします。
自己資金は購入費用などの約30％が目安です。たとえば、戸建て投資にあてられる資金が300万円だとします。この場合、300万円 ÷ 30%＝1,000万円が投資上限額の目安です。1,000万円の範囲で、物件の購入費用とリフォーム費用を検討しましょう。
やみくもに戸建て投資を行うのでなく、自分なりのものさしを用意しておきましょう。
たとえば、物件が所在する地域や投資可能金額、利回り、築年数などについて、あらかじめ決めておきます。これを投資基準といいます。
投資基準にひとつの正解はありません。ハイリスクハイリターンを好むかローリスクローリターンを好むかなどのリスク志向や予算によって変わってきます。重要なのは「物件ありき」ではなく、「投資基準ありき」で考えることです。
物件取得までの大まかな流れは、以下のとおりです。
ここでは、中古物件を想定して紹介します。
不動産投資物件のポータルサイトなどで物件情報を収集します。物件情報は膨大なので、前述した投資基準に当てはめて物件を絞っていきます。
投資可能金額や投資エリアに合う物件が見つかったら、その物件を取り扱っている不動産会社に詳細な資料を請求します。
資料を検討して購入したいと思ったら、実際に足を運んで物件を見ることをおすすめします。
この際、対象物件だけでなく、最寄りの駅からの道のりや、隣接地の状況なども確認しましょう。
現地調査を踏まえて購入の意思が固まれば、不動産会社を通じて売主に買付証明書を提出します。
ただし、その物件を購入したい人がほかにもいるかもしれません。買付証明書はあくまでも購入の意思表示をするための書類で、提出したからといって即購入決定ではないと覚えておきましょう。
購入が決定したら、金融機関に融資を申し込みます。
融資の承認が下りたら、売主との間で売買契約を結びます。
融資の承認が下りる前に売買契約を締結する場合は、融資の承認が下りなければ契約を解除できるように、特約を付けて契約をしましょう。
ローン契約を結び、売買代金の決済をします。そのあと、物件の移転登記手続きを行います。
物件の所有者になったら、いよいよ運営スタートです。
入居者がすでにいる物件の場合、入居者と結んでいる賃貸借契約の貸主変更の手続きをします。
戸建て投資で失敗しないためには、どういった点に注意すればよいのでしょうか。物件や運営方式など、初心者が選択に悩むポイントについて解説します。
物件を選ぶ際、新築か中古か、都心か地方か、悩む点は多いでしょう。それぞれの特徴を比較してみましょう。
新築物件や都心の物件は、購入費用が高くなる傾向にあるため、利回りが低くなります。しかし、物件に対する銀行からの評価が高く、融資が付きやすいといえるでしょう。
一方で中古物件や地方の物件は、利回りは高くなりますが、銀行からの評価は低いのが一般的です。また、残存耐用年数によって融資期間が決まるため、長期の融資を受けることは難しいでしょう。
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| 利回り | 低い | 高い |
| 銀行からの評価 | 高い | 低い |
| 融資期間 | 長期 | 短期 |
| 都心 | 地方 | |
|---|---|---|
| 利回り | 低い | 高い |
| 銀行からの評価 | 高い | 低い |
一概にどれがよいとはいえませんが、戸建て投資の魅力のひとつは高利回りであることです。その意味では、地方の中古物件は有力な選択肢と考えられます。
戸建て投資は購入したら終わりというわけではありません。入居者が快適に住み続けられるように運営していく必要があります。
運営方式は、主に以下の3つがあります。
自主管理では、物件の管理をすべてオーナー自らが行う方式です。修繕やリフォームなどが必要な際は、オーナー自らが業者を選定する必要があります。自主管理は維持管理費用を抑えられる分、利回りを高くできますが、手間がかかるため、時間にゆとりのある方に向いているでしょう。
管理委託は管理会社に物件管理を委託する方式です。すべて管理会社が対応してくれるため、手間はかかりませんが、管理会社の利益が乗る分、自主管理に比べて利回りは低くなります。
また、自主管理と管理委託の両方、空室が発生した場合は、その間の家賃収入は一切得られません。不動産投資の最大のリスクでもある「空室リスク」を抱えています。
特に戸建て物件の場合は、アパートなどのようにほかの部屋から家賃収入を得られるわけではありません。つまり、空室になった場合、家賃収入はゼロになってしまいます。また、次の入居者を見つけるのに時間がかかることが一般的です。中古や築古物件であればなおさらです。
そこでおすすめなのが、サブリースです。サブリースとは、サブリース会社に物件を貸し、サブリース会社が入居者に転貸する方式です。オーナーはサブリース会社から家賃収入を受け取ります。手数料はかかりますが、空室の間も一定の家賃収入を得られるメリットがあります。
サブリース会社が空室のリスクを負い、また管理を一括して行うため、手間が一切かからず、長期間安定した収入が得られます。そのため、忙しいサラリーマンや不動産投資初心者の方には最も向いている方式といえるでしょう。
管理委託やサブリースで運営する場合、パートナーとなる管理会社選びが重要です。
特にサブリースの場合は、物件をすべてサブリース会社に任せるため、戸建て投資の成功がサブリース会社に大きく左右されます。
上記などを確認してみましょう。特に手数料は、利回りにも影響するポイントなので注意しましょう。
また、そもそもアパートのサブリースを取り扱っていても、戸建てに対応していない会社もあります。まずは、戸建てのサブリースを取り扱っている会社に気軽に相談してみましょう。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
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