賃貸管理コラム
カテゴリー： アパート・マンション経営
マンション経営を相続するときは、ローンの確認や関係者への連絡、名義変更など、さまざまな手続きが必要です。また、相続税の負担が高額になるおそれがあります。
さらに、賃貸オーナーとしての立場を引き継いでも、マンション経営の経験がない場合は、相続しても収益性を保てるか不安になるかもしれません。
マンション経営の相続に関する手続きや相続税、経営の方法などについて詳しく解説します。
相続登記はもちろんのこと、その前に確認しておくべき重要なポイントを紹介します。
経営中のマンションを相続する際、最初に確認すべきは「ローンの有無」です。
マンション取得時に金融機関からの融資を受けている場合がほとんどであり、ローン返済の必要な融資残高を確認します。
団体信用生命保険（団信）付きのローンの場合、被相続人が亡くなると保険金が支払われ、融資金が全額一括返済されます。そのため、相続人はローン返済の必要がありません。
一方、団信に加入していない場合は、マンションの相続とともに、ローンの返済を継続する必要があります。
一般的に、金融機関は、債務者が死亡した場合は連帯保証人が引き続き返済を継続することを前提とした契約を締結します。ローン契約の時点で相続人が連帯保証人になっているため、相続人は金融機関に連絡し、所有者（債務者）の死亡と相続開始を伝えます。
どちらの場合でも、金融機関に対して、団信の死亡保険金請求や債務者死亡、相続開始などの必要事項を伝える必要があります。
マンションを相続すると、入居者との賃貸借契約における賃貸人は相続人に変更されます。
上記のどちらかを選択し、入居者に知らせます。
管理会社に管理業務を委託している場合は管理会社へ、家賃債務保証を利用している場合は保証会社へもオーナーの変更を通知します。
さらに、損害保険や施設賠償保険に加入していることがほとんどなので、損害保険会社への通知も忘れずに行いましょう。
金融機関や入居者などの関係者へオーナー変更を通知すると、家賃は相続人の口座に入金され、ローンの返済や保険料の支払いなども相続人が行うようになります。
実際にマンション経営に関するお金の出し入れは相続人名義で行われますが、相続登記を完了することで所有権が相続人に移ります。
相続登記は自身でも手続きができますが、遺産分割協議書をはじめとする必要書類がたくさんあります。時間が取れないなど、手続きが難しい場合には司法書士に依頼しましょう。
相続すると、財産に対して相続税がかかります。マンション経営における不動産の価額は、自宅不動産よりも高い場合が多く、相続税も大きな金額になります。
相続税は、3つのステップで計算します。
遺産総額から基礎控除分を差し引き、課税遺産総額を計算します。
課税遺産総額＝遺産総額ー基礎控除分
なお、基礎控除は、次の式で求めます。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円 × 相続人数）
課税遺産総額を法定相続の分割方法に基づいて相続人それぞれの分の相続税を計算します。
法定相続の分割方法は、以下のとおりです。
| 相続人 | 配偶者 | 子 | 兄弟姉妹 |
|---|---|---|---|
| 配偶者のみ | すべて | – | – |
| 配偶者と子どもがいる場合 | 2分の1 | 2分の1 | – |
| 子どものみ | – | すべて | – |
| 配偶者と兄弟姉妹がいる場合 | 4分の3 | – | 4分の1 |
参考：国税庁「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」
また、相続税の税率と控除額は次のとおりです。
| 相続遺産の金額 | 税率（％） | 控除額（円） |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10 | なし |
| 3,000万円以下 | 15 | 50万 |
| 5,000万円以下 | 20 | 200万 |
| 1億円以下 | 30 | 700万 |
| 2億円以下 | 40 | 1,700万 |
| 3億円以下 | 45 | 2,700万 |
| 6億円以下 | 50 | 4,200万 |
| 6億円超 | 55 | 7,200万 |
参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」
相続人それぞれの相続税を合計した相続税総額を、実際の相続による分割方式で分けます。
マンションを相続した場合の相続税を、それぞれ条件を仮定して試算してみます。
課税遺産総額＝6,000万円－3,000万円－600万円＝2,400万円
相続税＝2,400万円 × 0.15－50万円＝310万円
課税遺産総額＝1億2,000万円－3,000万円－（600万円 × 2）＝7,800万円
配偶者の法定相続税＝（7,800万 × 2分の1） × 0.2－200万円＝580万円
子どもの法定相続税＝（7,800万 × 2分の1） × 0.2－200万円＝580万円
相続税総額＝580万円＋580万円＝1,160万円
実際の相続分に分けると、マンションと預金の相続税評価額は同じ6,000万円のため、配偶者と相続人の相続税はそれぞれ580万円です。
相続税の負担は小さなものではありません。そこで相続税の負担を軽減する方法として、生前贈与があります。生前贈与とは、被相続人が亡くなる前に財産を受け渡すことです。
マンション経営による収入を相続人に毎年贈与し、納税資金を準備します。毎年の贈与に対しては110万円の基礎控除があるため、相続人は負担なく相続税の納税準備ができます。
ただし、定期贈与とみなされると贈与税がかかるため、毎年贈与契約書を作成するなどの対応を行いましょう。また、被相続人が亡くなる3年以内の相続人への贈与は、相続財産にカウントされるので注意が必要です。
賃貸マンションの相続は実家などの相続と異なり、賃貸業そのものを継承します。オーナーという立場になり、これまで経験のないような責任も生まれてきます。
相続でオーナーとなる方向けに、賃貸業継承時の注意点や魅力などを紹介します。
相続したマンションの管理がどのように行われているのかをまず確認しましょう。
管理方法には、被相続人が自主管理していたケースと管理会社に委託していたケースがあります。
自主管理していた場合は、相続人が引き続き自主管理できるのかを判断しましょう。自主管理が難しい場合は、管理会社に管理業務を委託する必要があります。
また、これまで被相続人が管理委託していた場合は、現在の管理会社の業務内容を把握し、引き続き委託するのか、あるいは別の管理会社に変更するのかを判断します。
業務の内容や質は、被相続人の元に残されているさまざまな報告書から、客観的に確認しましょう。もしも業務内容や質に問題があるようであれば、管理会社の変更も視野に入れて、ほかの管理会社に相談することもおすすめです。
相続したマンションからの家賃収入は不動産所得になり、本業の収入と合算して所得申告します。戸数が多い場合は、本業の収入を超える規模になることもあります。
相続をきっかけにオーナーとしてのスキルを磨き、得られる家賃収入を自己資金として投入し、経営する不動産資産を増やしていくことも可能です。こうしてスタートした賃貸経営は物件の増加により、法人化を目指す規模にまで成長する可能性もあるでしょう。
不動産投資を検討する人は多くいますが、最初の1棟目や1戸目の投資が実は難しく、なかなか踏み切れない人も多くいます。相続で入居中の賃貸物件を取得できることは、不動産投資の最初のハードルを超え、次のステージへと進むチャンスとも捉えられます。
管理会社の検証や選択を含め、管理方法の見直しは、今後、順調に賃貸経営を継続させるために重要です。
しかし、相続する物件が遠隔地にあり、なかなか自身で物件の現状を確認できない場合もあるでしょう。また、管理業務に関わる時間も取れないなど、オーナーとしての立場で賃貸事業を運営することが難しい場合もあります。
管理の方法は、すべての業務をオーナー自身が行う自主管理や、管理業務を管理会社に依頼する管理委託だけではありません。もう一歩踏み込んだ賃貸経営をすべて管理会社に委ねるサブリースという方法があります。
サブリースは、マンションを一括してサブリース会社に賃貸し、サブリース会社が入居者の募集などのすべての業務を行う管理方法です。オーナーは何もせずに、毎月一定の家賃収入を得られます。
サブリースは、マンション1棟からマンションの1戸まで、規模を問わず対応しています。
分譲マンションの1戸だけを賃貸にしている場合、入居者がいなければ家賃収入がゼロになってしまいます。サブリースは、手数料が管理委託より高い傾向にありますが、空室でも家賃収入を得られるため、マンション経営の初心者でも安心です。
管理方法に悩みや迷いがあれば、まずはサブリース会社に相談することをおすすめします。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
さらなる資産価値を生み出し、不動産の管理および運営を行っております。
クレーム処理や設備故障の際の対応、空室対策などオーナー様が抱えている課題に寄り添い、
管理物件を有効活用する方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
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