サブリース会社を選ぶときの比較ポイント！大手か中小かどちらがいい？契約内容の違いは？

サブリースは、サブリース会社に賃貸物件の管理や入居者対応をすべて任せる賃貸経営の方式です。そのため、サブリースを依頼する企業の選択は非常に重要です。

依頼先を選ぶ際には、大手か中小かどちらがよいのか、契約内容にどのような違いがあるのかなど、比較するポイントがあります。

サブリース会社選びは、悪徳業者に注意しよう

サブリース会社の中には、トラブルを引き起こすような悪徳業者もいるため注意が必要です。

信頼できるパートナーを選ぶために知っておくべき基本的な仕組みや実際のトラブル事例を紹介します。

サブリースの仕組み

サブリースとは、サブリース会社がオーナー所有の賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸（てんたい）する賃貸経営の方式です。

入居時の賃貸借契約や入居中の賃貸管理などはサブリース会社が行います。入居者との賃貸借契約に、オーナーは介入しません。

また、オーナーは、入居者が支払った家賃を全額受け取れるのではなく、管理手数料などを差し引いた金額を受け取ります。管理手数料は通常の管理委託よりも高い傾向がありますが、空室があっても一定の家賃が受け取れるというメリットがあります。

悪徳業者によるトラブル事例

サブリースは、オーナーの手間が省けて一定の料金を受け取れる便利な方式です。しかし、いまでこそ法の整備などがされていますが、過去には悪徳業者によるトラブルも発生しました。

トラブル事例として、シェアハウスメーカー「かぼちゃの馬車（スマートデイズ）」により引き起こされた事件を紹介します。

シェアハウスメーカーは、「30年間家賃保証」というキャッチフレーズで、女性向けシェアハウスを販売していました。このシェアハウスを購入したオーナーは、そのままシェアハウスメーカーとサブリース契約を結び、家賃収入を得ようとします。

ところが、シェアハウスの入居率は低迷を続け、オーナーに支払う家賃よりも、実際に入居者から受け取る家賃が下回りました。そのため、シェアハウスメーカーは、別のシェアハウスを高額で販売して得た利益で、オーナーに支払う家賃の不足分を補填していました。

しかし、シェアハウスメーカーの不適切な運営が発覚し、最終的には破綻してしまいました。これにより、シェアハウスメーカーは、オーナーへ支払う家賃を滞納します。

オーナーは銀行から融資を受けてシェアハウスを購入し、受け取った家賃をローンの返済に充当していました。そのため、ローンの返済ができなくなり、最終的には自己破産をせざるを得ない状況になりました。

さらに、シェアハウスを売却しようにも、相場よりかなり高い価格で購入させられていたことが発覚し、「家賃が入らない」「売却もできない」という八方塞がりの状態になってしまったのです。

この事件は最終的に、融資をした銀行がオーナーの損失を負担することで決着しました。

しかし、サブリース契約において、銀行側からオーナーへ救済措置がされるのは非常にまれです。紹介した事件は社会的な問題として取り上げられ、現在は安全な取引が可能になりましたが、サブリース会社を選ぶ際は、取引相手として信用できるかの見極めが重要だといえるでしょう。

サブリース新法による規制

「サブリース会社からの支払いが滞っている」「サブリース契約が解除できない」などのトラブルを防止するために、2020年6月に、サブリース新法と呼ばれる「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が公布されました。その後、2020年12月15日には規制法が施行され、以下が義務づけられました。

• 誇大広告等の禁止
• 不当な勧誘行為の禁止
• 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

サブリース新法の制定によって、より安全な取引が可能になりました。

ですが、オーナーがサブリース契約に対する正しい知識を持ち、慎重な会社選びをすべきことに変わりはありません。

優良なサブリース会社を選ぶための比較ポイント

サブリース会社は多数存在しますが、どういった点を比較して依頼先を選べばよいのでしょうか。

大手か中小か

サブリースを扱っている会社は、大手から中小までさまざまな企業があります。そのため、どの企業を選べばよいのか悩む人も多いでしょう。

サブリースを扱う大手企業には、デベロッパーがあります。デベロッパーが扱うサブリースは、賃貸物件を建築し、そのまま賃貸管理も手がけています。自社で設計と建築をしているので、物件の細かなところまで知り尽くしているのが利点です。修繕やリフォームなども一括して引き受けてくれます。

また、大手を活かしたチーム編成で綿密なプラン設計がされており、将来における家賃の値下げなどの提案内容が、より品質の高いものになります。

一方、サブリースを扱う中小企業には、賃貸管理部門を設け、賃貸管理を専門とした会社も多くあります。扱う物件も新築から中古までさまざまなため、サブリース契約の実績も豊富です。

なにより、中小企業は地域に密着した経営を行っているので、入居者の選定など、地域の「人」を知り尽くした運営が可能です。結果として、高い入居率を維持でき、オーナーを満足させる会社が多いのが特徴です。

このように、サブリース会社の大手企業と中小企業にはそれぞれにメリットがあるため、どちらがよいとは一概にはいえません。比較するために両方へ相談してみるのもよいでしょう。

担当者との相性

サブリースによる賃貸経営では、オーナーは入居者と直接関わらないため、入居者が物件の現状に不満を持っていないかなど、入居率を下げる事柄を事前に察知できません。そのため、オーナーにとって、担当者からの報告が重要です。

基本的にオーナーは、自分の物件に何が起きているのかを、担当者からの報告で知ることになります。そのため、担当者にはレスポンスの早さが求められます。

担当者の経験が豊富かどうか、必要な資格やスキルを有しているかも重要なポイントです。また、オーナーと担当者は両方人間ですから、性格的に合うか合わないかもあるでしょう。

会社だけで判断するのではなく、担当者との相性も比較して、自分に合った依頼先を選びましょう。

市場のリサーチ力や分析力

賃貸経営で入居率を高く保ち続けるには、以下のような賃貸需要を正確に把握する高いリサーチ力や分析力が必須です。

• 賃貸物件への入居希望者が、何を重視して物件探しをしているのか
• 居住期間の長い入居者はどこに満足してくれているのか
• どんなことが退去理由になるのか

そのため、サブリース会社が十分なリサーチ力や分析力を備えているか、各社の提案を比較して見極めるようにしましょう。

賃貸管理会社へ依頼できる仕事内容についてはこちらのコラムでも詳しく解説されています。

サブリース会社によって違う契約内容

サブリース会社によって契約内容は違うため、よりよい賃貸経営を実現するためにも、提案や見積もりを慎重に比較する必要があります。契約内容で気をつけるべきポイントを紹介します。

管理手数料

サブリース会社に支払う管理手数料は家賃の約10〜20%が相場ですが、サブリース会社によって差があります。

たとえば、管理手数料が10％の場合と20％の場合で、どれくらい家賃収入に違いがあるのかを比較してみます。

5部屋のアパートで、1部屋の家賃が10万円と仮定します。管理手数料が10％の場合、サブリース会社からオーナーに支払われる家賃は、45万円です。一方、管理手数料が20％の場合、支払われる家賃は約40万円です。

1カ月では5万円の差ですが、3年間経営するとオーナーの収入に180万円もの差が出ます。各社の管理手数料を比較して、長期的な視点で計画を立てることが重要です。

賃料見直しの時期

サブリース契約における「○○年保証」は、ずっと家賃を据え置きし、一律で保証するものではありません。賃料の見直しを設けている場合があるため、注意が必要です。一般的には、2年ごとに賃料が見直されます。

• 築年数の経過や建物の劣化
• 近隣の家賃相場の変化
• 空室の増加

上記のように、賃貸物件としての不動産価値の低下に合わせて、賃料見直しでは、増額ではなく、減額を提案されるのがほとんどです。

賃料の減額を請求されると、当然にオーナーの収入は減る可能性があります。サブリース会社からの賃料減額請求に合意できない場合は、サブリース契約を中途解約されるリスクも潜んでいます。

そのため、契約前にサブリース会社にしっかりと相談しておくのが重要です。

再免責期間

サブリース契約には、「免責期間」「再免責期間」というものがあります。

免責期間とは、家賃保証を行わない期間のことで、契約から約60～90日間で設定されています。新築直後、家賃収入が得られない期間が発生してしまうためです。

また、入居者の退去後、約30日の再免責期間を設定している会社もあります。

ただし、すべてのサブリース会社が再免責期間を設けているわけではありません。新築時の免責期間だけを設け、再免責期間は設けていないサブリース会社もあるため、契約内容を細かくチェックしてどれが自分に合っているかを比較しましょう。