アパート経営における家賃保証のからくりを解明！管理委託との違いはある？

アパート経営において、入居者から受け取る家賃は一番といってもよいほど重要です。家賃収入がなくなることは、一番避けたいことです。

そこで、家賃滞納や未払いを避けるために家賃保証（賃貸保証・滞納保証）を検討する方も多いでしょう。家賃保証は、家賃保証会社が入居者と契約して、滞納があった場合、入居者の代わりにオーナーに家賃を支払ってくれるサービスです。

また、同様の効果が期待できるサービスにサブリースがあります。サブリース会社がオーナーからアパートを丸ごと借り上げてくれるので、こちらも毎月の家賃が安定して得られます。

本記事で、アパート経営における家賃保証がサブリースとどのような違いがあるのかみていきましょう。

アパート経営における家賃保証とは？

そもそもアパート経営における家賃保証はどのような仕組みなのでしょうか。

家賃保証とは

家賃保証とは、家賃保証会社が入居者の連帯保証人になる仕組みのことです。入居者が家賃を滞納した場合、家賃保証会社が家賃をオーナーに支払います。

入居者が滞納した分の取り立ては家賃保証会社が行うため、オーナーや不動産管理会社の滞納時の取り立ての負担や家賃滞納リスクが減ります。

サービスによっては、滞納がなくても、家賃の支払い自体を家賃保証会社が行うものもあります。

入居者は連帯保証人を用意する必要がない反面、家賃保証会社に保証料を支払う必要があります。また、家賃保証会社との契約にあたり、審査も発生します。

メリット

オーナーのメリットは、手数料など費用の負担がなく、家賃滞納リスクが減ることです。滞納された際にオーナーや管理会社が督促を行う必要がないため、管理業務の負担も減ります。

また、入居時に家賃保証会社の審査があるため、支払い能力がないと判断された場合は入居できません。

そのため、必然的に家賃を滞納する入居者自体が入ってくる可能性が低いこともメリットです。

リスク

家賃保証では入居者に保証料の負担がかかります。保証料の負担を嫌がる入居希望者がいた場合、入居してもらえないリスクがあります。

家賃保証会社の倒産もリスクのひとつです。家賃保証会社が倒産した場合、入居者の連帯保証人が存在しないことになります。

通常の契約であれば、家賃滞納時は連帯保証人が家賃を支払います。そのため、倒産により連帯保証人がいなくなった場合は、家賃滞納リスクが上がります。

サブリース（一括借り上げ）との違い

家賃保証会社が家賃を保証する家賃滞納保証と、一括借り上げシステムといわれるサブリースはどちらもオーナーに対して家賃を保証するものですが、仕組みは異なります。

ここでは家賃滞納保証とサブリースの違いを項目別に解説します。

契約

家賃滞納保証の場合、オーナーと入居者で賃貸契約を結びますが、家賃保証会社と契約を結ぶのは入居者です。保証料も入居者が家賃保証会社に対して支払います。

そのため、オーナーが家賃保証契約を結んでいるわけではありません。あくまでも連帯保証人が家賃保証会社になっています。

それに対して、サブリースの場合はサブリース会社がオーナーと賃貸契約を結び、その契約の中に家賃保証があります。

契約を結ぶ対象が異なることが大きな違いといえます。

運営

家賃滞納保証では、不動産管理会社に管理を任せていても、家賃設定や空室対策、入居者の審査などの最終的な決定権はオーナーにあります。そのため、運営の主導権はあくまでもオーナーにあります。

それに対しサブリースでは、運営の主導権を持っているのはサブリース会社です。家賃設定や空室対策といったアパート運営に関わる決定権はサブリース会社にあります。入居者の審査もサブリース会社が行うため、オーナーは入居者を選べません。

アパート運営に積極的に関わりたい方にとっては、家賃保証のほうがよいでしょう。

しかし、アパート経営に慣れていない方や時間と手間を省きたい方にとっては、サブリースのほうがメリットが大きいといえます。

家賃滞納時の督促

家賃滞納時の督促については、オーナーとしての動きに違いはありません。

家賃滞納保証の場合は家賃保証会社から入居者に督促するため、オーナーや不動産管理会社が動く必要はありません。

サブリースの場合は、サブリース会社から入居者に督促します。

入居者からすると家賃を滞納した場合に督促してくる相手が異なりますが、オーナー側としては、どちらの場合でも自ら督促する必要はありません。

収益性

家賃滞納保証は、あくまでも入居者の家賃滞納を保証するものであり、空室の家賃を保証するものではありません。

一方、サブリースは空室分の家賃も保証されていますが、その分、サブリース会社への手数料が発生します。また、家賃設定についてもオーナーに決定権がないため、空室対策として、家賃を値下げされる可能性があります。

そのため、一部屋当たりの収益では家賃滞納保証のほうがメリットがあるかもしれません。

ただし、サブリースであれば、一部屋分の収益が低くても空室分も家賃が保証されています。物件全体で考えた場合、サブリースのほうが収益性のリスクが少ないといえるでしょう。

自身に合った管理方法を選ぼう

アパート管理には、一般的な自主管理や委託管理といった方法があります。

オーナーの知識や経験、経営に割ける時間、または立地や物件のグレードによっても適した管理方法は異なります。

自身に合った管理方法を選ぶ際のポイントを紹介するので、検討してみましょう。

自主管理や管理委託とは

自主管理や管理委託について確認しておきましょう。

自主管理は不動産管理会社に管理を頼むことなく、オーナー自身でアパートを管理することです。管理会社に管理費を払う必要がないため、家賃収入がすべてオーナーのものになります。

ただし、契約をはじめとした各種手続きや家賃滞納トラブル、入居者トラブルといったトラブル対応も業務に含まれます。これらをオーナーひとりでこなすには、時間だけでなく相当な知識と経験が必要です。

また、業務に追われて空室対策が遅れてしまった場合、家賃収入が減るリスクがあります。自主管理を検討する場合は、業務量を自身で想定したうえで決断しましょう。

一方、管理委託であれば手続きやトラブル対応まで不動産管理会社に任せます。オーナー自身の負担も減るだけでなく、知識と経験を持ったプロが対応するため、スムーズな管理が可能です。

不動産管理会社に対し、手数料が発生するものの、管理業務の負担を考えればプロに任せるのが得策でしょう。

それぞれ向いているケース

サブリースや自主管理、管理委託と管理方法の中から自身に合った管理方法を選択するには、空室リスクに対策できるかというのが判断基準です。

それを決めるには、以下のようなポイントがあります。

• アパート経営に割ける時間
• 立地や物件の設備

忙しくてアパート経営に割ける時間がまったくないのであれば、サブリースの一択です。反対に、アパート経営の時間を確保でき、アパート経営に興味を持っているのであれば管理委託がよいでしょう。

立地や物件の設備も管理方法を決めるポイントです。

立地や物件の設備に問題がなく、空室リスクが低いのであれば、サブリースより手数料が少ない管理委託のほうが収益を確保できる可能性は高いです。

しかし、立地や設備といった物件の条件が悪い場合は、空室リスクが高くなります。空室があっても一定の家賃収入があるサブリースのほうがリスクが少ない管理方法といえるでしょう。

自主管理については、経営に割ける時間を確保できることは最低条件ですが、知識と経験も必要です。自身のキャパシティーも考え、さまざまなトラブルを想定したうえで検討しましょう。

信頼できる会社をみつけよう

ほとんどの場合、知識や経験が豊富でない限り、管理委託やサブリースなど専門の会社に依頼するでしょう。

信頼できるパートナーを見つけられるかどうかが、アパート経営を成功できるかを決定づけるといえます。

特に、サブリースは空室リスクに悩まされたくない方におすすめできる方法ですが、経営の決定権がサブリース会社にあります。

そのため、実績がないサブリース会社であれば、オーナーの収益が下がるどころか赤字になってしまうケースも考えられます。

まずは実際に相談してみて、自身の状況に合わせた具体的な提案をしてもらいましょう。そこで、本当に親身になってくれているかを判断基準に、信頼できるサブリース会社を見つけましょう。