賃貸管理コラム
サブリースは、サブリース会社がオーナーから一括で物件を借り上げて入居者に転貸する賃貸運営の方式です。オーナーは空室の有無に左右されず、サブリース会社から一定の家賃保証を受けられるため、とても便利なサービスです。
しかし、サブリースは一般的な管理委託などと契約方法が異なるため、税金がどのように扱われるのか気になる方もいるでしょう。
本記事では、サブリースの節税効果も併せて解説します。
サブリース物件にかかる税金には、どのようなものがあるのでしょうか。ここでは、サブリース契約の仕組みや関係する税金について解説します。
サブリース契約とは、サブリース会社がアパートのオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸するアパートの管理形態です。
オーナーがサブリース会社に物件を貸すことで、ひとつの賃貸契約が成立します。そして、サブリース会社と入居者との間でさらに賃貸契約が成立します。
サブリースでは、物件のオーナーが入居者から直接賃料を受け取ることはありません。空き部屋の有無に関わらず、サブリース会社がオーナーに対して賃料を保証します。
保証金額は本来の賃料の約8〜9割が一般的であり、この残りの金額が実質の管理手数料です。この仕組みにより、オーナーとサブリース会社の双方が利益を得ることができます。
通常、アパートの管理形態にはサブリース以外に「自主管理」と「管理委託」があります。
家賃に消費税が課されるかどうかは、建物の利用目的によって決まります。
通常の賃貸経営において、オーナーが入居者から受領する家賃は、「住宅の貸付け」による代金とみなされます。住宅の貸付けの範囲であれば、消費税は非課税になります。
一方、サブリースは、サブリース会社と物件オーナーの転貸借契約によって成立します。オーナーは家賃保証分のお金をサブリース会社から受け取りますが、消費税はどのような扱いになるのでしょうか。
国税庁による「消費税基本通達6-13-7」では、転貸を目的として自ら使用しない場合でも、賃借人が住宅として転貸することが契約書などにおいて明らかな場合は、住宅の貸付けに含まれるとしています。
サブリース契約では、オーナーがサブリース会社に物件を賃貸し、サブリース会社が入居者と賃貸借契約を結びます。転貸という形態ではあるものの、実態としてはオーナーが一般入居者に賃貸していると解釈することが可能です。
このような場合、税務上は実態を重視するため、当該物件は居住用不動産であると考え、消費税は非課税となります。
サブリースには、さまざまな節税効果もあります。賃貸物件にまつわる代表的な税金である相続税と所得税について紹介します。
サブリースには、相続税を抑える効果があります。
通常、物件のオーナーが亡くなった場合、相続の発生とともに物件に対して相続税がかかります。
相続税の計算において、賃貸用物件では、入居率が高いほど相続税額が低くなります。これは、入居者に対して部屋を貸していることにより、税法上は資産価値が下がっていると考えられるためです。
サブリース契約においては、入居率は満室状態の100％であるとして相続税が計算されます。
そのため、通常の賃貸物件とは異なり、空室の有無に左右されず一定で相続税を削減できるメリットがあります。
オーナー自身が資産管理会社を設立してサブリース法人にすることで、以下の効果があり、所得税を抑えられる場合があります。
資産管理会社の役員・従業員として所得の少ない配偶者や子に対して報酬・給与を支払うことで、オーナーひとりに集中していた所得を分散させることが可能です。
資産管理会社が支払う給与は経費として計上が可能であり、給与を受け取った側も給与所得控除を受けることができます。
税金は収入から経費を差し引いた額に対して課税されます。そのため、所得の分散や経費の拡大により、課税対象の額を削減できるということです。
さらに、オーナーがこれまでは個人事業主であった場合、「生命保険料」「小規模共済掛金」などを経費として計上することで、課税される所得を圧縮できます。
なお、不動産賃貸による利益は、個人では所得税、法人では法人税として課税されます。
不動産賃貸の利益をもとに、所得税率と法人税率をそれぞれ計算し、法人税率の方が低くなる場合は、資産管理会社を設立することも検討しましょう。
しかし、資産管理会社は法人であるため、設立時には費用がかかります。株式会社であれば約25万円、合同会社であれば約15万円とされています。
また、決算や確定申告をする際には、税理士などの専門家サービスを利用する方も多いでしょう。これらの専門家への報酬は年間で約30万〜50万円必要です。
資産管理会社の設立時には、単純な節税効果だけではなく、増加する費用を勘案して総合的に判断しましょう。
実際にサブリースを利用するには、消費税や所得税、相続税以外にもさまざまなお金の話が出てきます。
ここでは、サブリース契約を結ぶ際にチェックすべき、そのほかのお金の話について紹介します。
お金の話は厳密に決めておくべき事柄です。サブリースを検討するならば、まずは信頼できるサブリース会社を見つけることを優先しましょう。その際に、税金の話も併せて相談することで、最適な節税メリットを享受できるはずです。
一般的に家賃収入の8〜9割が保証されますが、家賃保証料率はサブリース会社や物件の状況によって変化します。
上記を契約する前に確認しておきましょう。
広告費や原状回復費用の負担先は契約によって異なります。
事前にオーナーとサブリース会社のどちらが負担するのか確認しましょう。
各種費用の負担先と保証家賃や月々のローン返済額を照らし合わせ、費用分担が適切かどうかチェックしましょう。
そのほかにも、想定外に発生する費用はないか、事前にシミュレーションしてみましょう。
サブリース契約では、多くのケースで家賃保証率が更新時に変動します。
サブリースの契約書で上記の点をしっかりと確認しておきましょう。
家賃保証の免責期間について確認し、どれくらいの期間、収入を得られないのか把握しましょう。
上記について、サブリース会社の過去の実績や空室を埋めるスピードから判断しましょう。
サブリース契約には、借地借家法が適用されます。この法律では、貸主よりも借主が保護されます。
サブリース契約でも同様に、オーナーよりも物件を借り上げるサブリース会社の方が保護されることが多いです。そのため、物件を手放す場合やサブリース契約が不要となった場合でも、スムーズに解約できないケースがあります。
上記について、事前にしっかりと把握しておきましょう。
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