１-１．サブリースについて、簡単に確認
サブリースとは、不動産業者がオーナーから物件を一括で借り上げて、エンドユーザー（借主）へ又貸しする仕組みです。
サブリースを利用すると、大家は自分で物件管理や賃借人の募集をする必要がありません。
エンドユーザーである賃借人が入っていなくても、サブリース業者から「賃料」を払ってもらえます。
オーナーにとっては以下のようなメリットがあるといえるでしょう。
・自分で管理や賃貸人募集をする手間が省ける
・プロに物件や借主の管理をしてもらえる
・賃料が保証されて空き室リスクを避けられる
１-２．サブリースの問題点
一方で、サブリースには「悪質業者が目立つ」という問題点がありました。
たとえばサブリース業者が賃貸オーナーに対し「絶対損しません」「30年賃料を保証します」などと告げて勧誘しながら、実際には後に賃料を切り下げてオーナーに損失を与えるケースが多数発生していました。
2018年には「かぼちゃの馬車」という女性向けシェアハウスを運営していたサブリース業者が破綻して、オーナー達に大損害を与える事件が起こりました。
このケースでは、不動産ローンを貸し付けていた銀行も結託して不正を行っていた疑いが強まり、大きな社会問題へと発展したのです。
このように、サブリース業者による不祥事が相次いだことから、国はサブリースを規制する法律を策定すべく動きました。
今回成立したサブリースの規制法は、こういった背景のもとに作られたものです。
正式名称は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」といいます。
わかりやすく「サブリース規制法」とよばれることもあります。
サブリース規制法では、具体的にどういった規制が行われるのでしょうか？
新法では、「サブリース業者（特定転貸事業者）」と「賃貸住宅管理業者」の2者を規制対象としています。
賃貸住宅管理業者とは、オーナーから不動産の賃貸管理を受託する業者です。賃貸管理業を行う場合、サブリース業を行っていなくても規制対象となります。
サブリース業者の場合は「特定転貸事業者」として、特に強い規制を受けます。
以下ではまず、サブリース業者に対する規制内容をみていきましょう。
２-１．不適切な勧誘行為の禁止
サブリース業者がオーナーへサブリースの利用を勧誘するとき、「絶対に損しません」「30年間賃料を保証します」など、誤認させるような内容を告げてはなりません。
リスクもきちんと説明し、適切な方法で勧誘や説明をすべき義務が課されます。
２-２．重要事項説明、書面の交付義務
サブリース業者がオーナーと契約するときには、事前に重要事項説明を行って書面を交付しなければなりません。契約締結後にも書面を交付する必要があります。
このことにより、オーナーがサブリースについてよく理解しないまま契約を締結してしまうリスクを避ける狙いです。
２-３．違反した場合の処分や罰則
サブリース業者が法律に違反して不適切な勧誘をしたり書面交付を怠ったりすると、「業務停止」などの行政処分が下されます。
場合によっては刑事罰を下される可能性もあります。
２-４．規制対象となるサブリース業者とは
サブリース規制法の対象となるのは、すべてのサブリース業者であり、物件が「1戸」でも規制対象とされます。
またサブリース業者本体だけではなく、サブリース業者と提携して賃貸経営の勧誘をする業者も規制対象です。
２-５．サブリース規制法の施行時期
以上のサブリース業者に対する規制については、2020年12月15日に施行されました。
２-６．賃貸住宅管理業者に対する規制
次に「賃貸住宅管理業者」に対する主な規制内容も、確認しましょう。
サブリース業者も「賃貸住宅管理業者」に含まれるので、これによる規制も適用されます。
新法の施行後は、200戸以上の物件を管理する賃貸住宅管理業者に「登録」が必須となります。現在、登録は任意ですが、今後は登録しないと営業ができなくなります。登録は5年事の更新制です。
また入居者から預かった賃料と業者の財産は、分けて管理しなければなりません。
賃貸住宅管理業者に対する規制が施行されるのは、2021年6月を予定しています。
以上をふまえて、賃貸オーナーとしてサブリースを利用すべきなのでしょうか？
利用するかどうかはオーナーの考え次第ですが、法改正によって従前よりサブリースを利用しやすい環境になったといえます。
従前は、サブリース業者に対する法規制が弱かったので、サブリース業者が賃貸オーナーへ嘘をついたり必要なリスクを告げなかったりするリスクが高くなっていました。
しかし今後は、法律によりそういった言動が禁止されます。また重要事項説明や書面の交付も必須となるので、オーナーが守られやすくなったといえるでしょう。
違反業者にはペナルティが課されるので、悪質業者は淘汰されていくと予想されます。
2021年6月からは、サブリース業者を含めた賃貸管理業者の登録制も導入されます。これによりオーナーとしては「信頼できる業者」を選定しやすくなるでしょう。
法規制が加えられたことによって、賃貸オーナーには以下のようなメリットがあるといえます。
・契約締結時、だまされたり勘違いしたまま署名押印したりするリスクが低くなる
・不利益を受けたとき、契約解除や損害賠償請求しやすくなる
・場合によっては行政庁への告発、刑事告発や告訴も可能
・優良、安全な業者を選定しやすくなる
これまでのように、悪質業者にだまされるリスクは大きく低減するといえるでしょう。
かぼちゃの馬車事件の影響もあり、「サブリースは怖い、怪しい」と考えている方もおられるでしょう。しかしサブリースの仕組み自体は悪ではありません。
上手に利用すると、オーナーは大きなメリットを得られます。自分で賃借人の募集や管理をしなくて良いので楽に賃貸物件を運営できますし、賃料が保証されて空き室リスクを避けられるのもメリットとなるでしょう。
今回の法改正により、サブリースのデメリットやリスクが大きく軽減されました。これまでサブリースの利用に躊躇されていた方も、これを機会に一度検討されてはいかがでしょうか？
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